Das Eigenheim halten viele Deutsche für die beste Altersvorsorge. Allerdings sind viele Häuser nicht altengerecht. Und oft wird auch der finanzielle Bedarf unterschätzt, der im Ruhestand für Nebenkosten und Sanierungen weiter anfällt. Eine Übersicht, über Möglichkeiten, das Alter abzusichern:
- .Machen sich die Deutschen genug Gedanken darüber, wie sie im Alter leben wollen? „Nein, das ist ein schwieriges, emotionales Thema, das gern weggeschoben und verdrängt wird“, sagt Ottmar Wernicke vom Eigentümerverband Haus und Grund Württemberg. Dabei geht es zunächst um die zentrale Frage, ob sich die eigene Immobilie überhaupt für ein Leben im Alter eignet. Sind Haus und Garten vom Arbeitsaufwand weiter zu schaffen? Lässt sich ein Haus oder eine Wohnung barrierearm oder barrierefrei umbauen? Und ist die Lage so, dass man sich auch ohne Auto versorgen könnte? „Am besten lässt man die eigene Immobilie auch mal schätzen bevor man in Rente geht. Denn hier herrschen oft falsche Vorstellungen über den Wert“, betont Wernicke.
- .Wie sieht es mit den Kosten für die Immobilie im Alter aus? „Beim heutigen Kostenniveau für Sanierungsmaßnahmen verschätzen sich die Rentner oft“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler, einem großen Immobilienmakler mit deutschlandweiten Standorten. Handwerkerleistungen sind teurer geworden, hinzu kommen rechtliche Vorschriften. „Eine neue Heizung kostet heute schnell mal 30 000 Euro und mehr“, so Pieczonka. Zwar schaffen es viele Senioren jahrelang, ihre kleine Rente mit Ersparnissen aufzustocken. „Irgendwann sind die aber aufgebraucht. Und für größere Sanierungsmaßnahmen reicht das oft ohnehin nicht“, sagt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Die Folge: Notwendige Renovierungen werden aufgeschoben, die Immobilie verliert dadurch nach und nach an Wert. „Man sollte sich immer klar machen, dass man eine Immobilie zweimal zahlt: einmal beim Kauf und einmal nach etwa 20 Jahren, wenn die größeren Sanierungen fällig werden“, unterstreicht Wernicke vom Eigentümerverband Haus und Grund Württemberg.
- .Aber es heißt doch immer, die Immobilie ist eine prima Altersvorsorge, oder? Immobilien sind eine Möglichkeit, Geld fürs Alter anzulegen. Allerdings ist dieses Geld dann eben auch in der Immobilie gebunden, solange einem diese gehört. Das führt zum klassischen Senioren-Dilemma: Auf dem Papier sind die Eigentümer zwar vermögend. Auf dem Konto zum täglichen Leben oder für notwendige Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie aber fehlt das Geld. „Zumal viele Rentner heute gern noch reisen oder ihren Hobbys nachgehen wollen“, sagt Verbraucherschützer Krolzik.
- .Kann man als Rentner noch einen Kredit aufnehmen? Auch wenn es die letzten Jahre schwieriger geworden ist, so sagt Krolzik: „Wenn ich den Kredit bedienen kann, dann kriege ich durchaus noch eine kleinere bis mittlere Summe von 50 000 bis 100 000 Euro.“ Für noch kleinere Summen dagegen bieten Banken in der Regel keine Immobilienfinanzierung und deshalb auch schlechtere Konditionen. Wer selbst keinen Kredit mehr bekommt, weil der Bank die Rente auf dem Papier zu gering erscheint, um diesen zu bedienen, kann mit seinen Angehörigen reden. „Vielleicht kann man das Darlehen auf die Kinder übertragen und denen das Geld zurückzahlen“, sagt Experte Wernicke von Haus und Grund Württemberg.
- .Wer ein großes Haus verkauft, bekommt dafür bestimmt eine schöne, altersgerechte Wohnung. Oder? Auch diese Rechnung geht für viele Rentner nicht auf. „Ein klassisches Beispiel ist ein Haus aus den 70er-Jahren, das mäßig modernisiert wurde und mit eher ländlicher Lage. Das bringt einem vielleicht 300 000 bis 500 000 Euro, wenn noch halbwegs eine größere Stadt in der Nähe ist. Ansonsten noch weniger“, sagt Krolzik. Nun wollen viele Senioren nach dem Verkauf aber gern städtischer wohnen, am liebsten in einem Neubau. „Da bin ich dann aber schnell bei 500 000 Euro und mehr und muss dann entweder nochmals einen Kredit aufnehmen oder Abstriche bei Lage oder Größe machen.“
- .Gibt es nicht auch Möglichkeiten, das Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben? Doch, hier gibt es verschiedene Möglichkeiten. „Das Wissen darüber ist bei den meisten aber noch sehr lückenhaft“, sagt Krolzik. Recht bekannt ist seiner Erfahrung nach die sogenannte Immobilienverrentung. Daneben gibt es noch weitere Wege, die Immobilie komplett zu verkaufen und ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren. „Das ist für Leute interessant, die Geld in Immobilien anlegen wollen, diese aber nicht oder nicht gleich zum Wohnen brauchen“, erklärt Krolzik. Solche Kontakte könnten etwa über Makler geknüpft werden. „Anders als bei der Immobilienverrentung sehe ich hier praktisch kein relevantes Insolvenzrisiko.“
- .Wie funktioniert die Immobilienverrentung? In Amerika und Großbritannien, wo das Modell weit verbreitet ist, heißt es auch „eat your brick“ („iss deine Ziegelsteine“). Verbraucherschützer Krolzik nennt ein Beispiel für eine Immobilienverrentung: Eine Immobilie wird auf 600 000 Euro geschätzt. Der Käufer zahlt aber nur einen Schnäppchenpreis von 300 000 Euro. Dafür nimmt er in Kauf, dass die bisherigen Eigentümer bis an ihr Lebensende in ihrem Haus bleiben dürfen. Den Verkaufserlös von 300 000 Euro lassen sich die Verkäufer als monatliche Sofortrente auszahlen.
- .Wie findet man Käufer für eine Immobilienverrentung? Am einfachsten geht das über einen entsprechenden Anbieter. Hier gibt es unterschiedliche Modelle. Die Deutsche Leibrenten AG oder die Stiftung Liebenau etwa kaufen die Immobilien selbst auf. Anbieter wie die Hausplusrenten GmbH oder auch die meisten Makler vermitteln die Immobilie dagegen an Käufer. Egal welchen Weg man geht: Ob und vor allem zu welchem Preis die Immobilie gekauft wird, hängt stark von der Lage und vom Zustand ab.
- .Worauf sollte man bei der Immobilienverrentung achten? „Da die Modelle sehr komplex sind, lässt man sich am besten möglichst neutral beraten, etwa bei einer Verbraucherzentrale, bei einem Eigentümerverband oder einem Notar“, sagt Krolzik. Gemeinsam mit den Experten könne man sich dann überlegen, ob ein Wohnrecht auf Zeit oder ein lebenslanges Wohnrecht, eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem sinnvoller sei. Auch Punkte wie eine weitere Vermietung wenn man ins Pflegeheim zieht, sollten geregelt werden, genauso wie die Frage, wer für kleinere und größere Reparaturen aufkommt sowie was passiert, wenn der Käufer insolvent geht. „Es kann auch sein, dass ich durch den Verkauf auf Rentenbasis plötzlich mehr Steuern oder Krankenkassenbeiträge zahlen muss, auch das sollte man vorher abklären“, sagt Verbraucherschützer Krolzik.
