Die Wohnungssuche ist für viele ein Horror. Die Gemeinde Bodman-Ludwigshafen wollte gegensteuern und mit den wohnbaupolitischen Grundsätzen, die 2018 beschlossen wurden, helfen, Wohnraum als solchen zu halten. Zweit- und Ferienwohnungen sollten eingedämmt werden und bei neuen Mehrfamilienhäusern ist ein Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Aber klappt das so, wie es geplant war?
Genau diese Frage kam im Gemeinderat auf. Die Fraktionen wünschten sich einen Überblick zum aktuellen Stand – daher ging es in der jüngsten Ratssitzung um den bisherigen Erfolg oder auch Misserfolg der wohnbaupolitischen Grundsätze. Zudem brachte das Gremium eine Überarbeitung des Mietspiegels von Bodman-Ludwigshafen auf den Weg. Die Realität habe die Angaben im Mietspiegel eingeholt, erklärte Bürgermeister Christoph Stolz.
Der Mietspiegel gibt in einer Tabelle Quadratmeter-Durchschnittspreise für verschiedene Wohnungsgrößen unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren und dem Baujahr an. Laut Sitzungsvorlage gab es ein Angebot zur Fortschreibung des Mietspiegels in Höhe von rund 9130 Euro. Der Beschluss zur Neuerstellung fiel einstimmig.
Der Effekt fehlt bisher noch
„Bisher gibt es noch keine spürbare Entlastung auf dem Wohnungsmarkt“, sagte Stefan Burger, Leiter der Stabsstelle Baurecht und Grundstücksverkehr, nach fast fünf Jahren mit den wohnbaupolitischen Grundsätzen. Bisher seien noch keine neuen, kostengedämpften Wohnungen am Markt, daher gebe es noch nichts, was die Gemeinde überprüfen könne. Er glaube aber, die Wohnraumsituation wäre schlimmer, wenn es die Grundsätze nicht gäbe.
Burger schilderte, wie die Grundsätze unter anderem der Bauleitplanung und der Mobilisierung von Grundstücken dienen sollen, also dass Wohnraum geschaffen wird. In Bebauungsplänen sei inzwischen auch verankert, dass neue Zweitwohnungen ausgeschlossen sind.
Ein Problem nach dem Erlass der Grundsätze sei gewesen, dass einige Bauträger pausiert und nicht mehr gebaut hätten. „Das war so nicht beabsichtigt“, sagte Burger.
Bauträger sind wieder aktiv
Inzwischen würden Bauträger wieder investieren, auch wenn bundesweit die Zahl der Neubauten zurückgehe. Als Beispiel für aktuelle Mehrfamilienhausprojekte mit entsprechenden Vereinbarungen für bezahlbaren Wohnraum nannte er die Mehrfamilienhäuser im Baugebiet Haiden, die bald kommen. Mit dem Verkauf dieser gemeindeeigenen Grundstücke würden Finanzmittel für den Neubau des Kindergartens St. Michael generiert.
Ein anderes Beispiel: Beim Bebauungsplan „Bahnhofstraße West“ sei mit dem Investor die Zweckbindung einzelner Wohnungen für sozialen oder preisgedämpften Wohnraum vereinbart worden.
Christoph Stolz erklärte, er habe immer wieder Termine mit Personen, die gerne eine Zweitwohnung hätten und dann über die wohnbaupolitischen Grundsätze überrascht seien. Welche Alternativen er ihnen rät, blieb offen.
Der Haken mit bestehenden Zweitwohnungen
Burger schilderte, wie das Rathaus die Einhaltung der wohnbaupolitischen Grundsätze sicherstellen will. Was vor dem Inkrafttreten als Zweitwohnungen genehmigt gewesen sei, könne nicht geändert werden. Das Bürgerbüro schließe sich mit ihm bei Neuanmeldungen kurz. Er betonte ganz klar das Problem: „Egal ob eine Zweitwohnung für den Beruf oder die Freizeit ist – der Wohnraum steht nicht für Dauerwohnen zur Verfügung.“
Laut Bettina Keller, Leiterin der Finanzverwaltung, gibt es aktuell 267 Zweitwohnungen in Ludwigshafen und 189 in Bodman, also insgesamt 465. Laut Stefan Burger sind somit 17 Prozent des Wohnungsbestands in Bodman-Ludwigshafen Zweitwohnungen. Auf die Frage von Rätin Petra Haberstroh (Freie Wähler) sagte Keller, die Einnahmen durch die Zweiwohnungssteuer lägen bei rund 600.000 Euro pro Jahr.
Zahl der Ferienwohnungen ist in etwa stabil
Und wie sieht es bei den Ferienwohnungen aus? Sandra Domogalla, Leiterin Tourismus, Kultur und Marketing, hatte eine Übersicht zur Entwicklung der Ferienwohnungen dabei. 2023 habe es 175 Ferienwohnungen in der Seegemeinde gegeben, 2022 waren es 169 und davor 179 sowie 178. Während teilweise ältere Vermieter aufgehört hätten, seien an anderer Stelle neue dazugekommen. Laut den wohnbaupolitischen Grundsätzen dürfen Einwohner, die selbst im betreffenden Haus wohnen, neue Ferienwohnungen einrichten.
In der Diskussion betonte CDU-Gemeinderat Michael Koch, ihm und seinem Ratskollegen sei wichtig, dass und wie die Gemeinde die Ferienwohnungen kontrolliere. Man müsse die schwarzen Schafe finden und versteckte Zweitwohnungen enttarnen. Christoph Stolz erwiderte, in begründeten Verdachtsfällen gebe es Gespräche. Sandra Domogalla versicherte, Verstöße würden sanktioniert. Sie erklärte die Vorgaben: Eine Ferienwohnung müsse mindestens 90 Tage im Jahr an fünf verschiedenen Gäste vermietet werden.
Wie es nun weitergeht
Der Bürgermeister stellte nach der Diskussion schließlich noch in Aussicht, Berichte zu den wohnbaupolitischen Grundsätzen regelmäßig in den Rat zu bringen. Die Grundsätze umzusetzen „ist und bleibt eine Aufgabe, die uns stark beschäftigt“.
Außerdem muss laut Burger in einer der kommenden Sitzungen noch der Betrag in Höhe von 7,50 Euro pro Quadratmeter besprochen werden – der ist als kostengedämpfte Miete in den wohnbaupolitischen Grundsätzen festgesetzt, müsse aber angepasst werden.
