Was leistet ein Mietspiegel und wozu dient er?
Herbert Weber: Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Das heißt über die Mieten, die in einer Stadt bezahlt werden, die nach Baujahr, Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit der Gebäude vergleichbar sind. Vermieter dürfen im Mietverhältnis die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöhen. Der neue Mietspiegel, der jetzt für Konstanz erstellt wird, soll Allensbach und Reichenau integrieren. Die Erstellung wird über Landeszuschüsse finanziert, diese waren bisher noch nicht genehmigt. Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.
Winfried Kropp: Klar ist aber auch: Der Mietspiegel ist erst einmal kein Instrument der Kostendämpfung, sondern der Kostentransparenz. Für den Wohnungssuchenden bietet er lediglich Orientierung. Eine kleine Gruppe von Vermietern missachtet bei einer Neuvermietung den Mietspiegel sogar.
Der Vermieter will die Miete erhöhen. Gibt es eine Chance, sich dagegen zu wehren?
Winfried Kropp: Mieter können sich erfolgreich wehren, weil nicht jede Mieterhöhung zulässig ist. Zunächst ist zu prüfen, was der Mietspiegel zu der betreffenden Wohnung aussagt. Es gibt eine Kappungsgrenze: In drei Jahren darf die Miete in Konstanz um maximal 15 Prozent steigen. Dann muss man die Fristen genau prüfen. Die letzte Mieterhöhung muss 15 Monate her sein. Der Mieter hat nun zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Wenn der Mieter die Mieterhöhung nicht zustimmt, hat wiederum der Vermieter drei Monate lang Zeit, um zu entscheiden, ob er gegen den Mieter klagen will.
Daniel Kynast: Wenn die Mieterhöhung formal nicht dem Gesetz zu entsprechen scheint, raten wir dem Mieter manchmal, einfach abzuwarten und die bisherige Miete weiter zu bezahlen. Die Reaktionen sind sehr unterschiedlich: Manche Vermieter schreiben Mahnungen. Andere klagen auf Mieterhöhung, dann ist eine gerichtliche Auseinandersetzung unausweichlich. Es kommt aber auch vor, dass der Vermieter zustimmt, nicht zu erhöhen.
Der Hausbesitzer lässt die Wohnungen in einem Wohnblock sanieren. Darf der Vermieter im Anschluss die Mieten erhöhen und in welchem Maß?
Winfried Kropp: Das Mietrecht unterscheidet zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Für die Instandhaltung ist der Vermieter zuständig. Eine Modernisierung verbessert den Wohnwert der Mietwohnung oder dient der Energieeinsparung. Die Kosten dafür kann der Vermieter auf den Mieter umlegen: Das ist allerdings auf acht Prozent der Investitionssumme, maximal drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche, begrenzt. Es gibt dabei Hausbesitzer mit unterschiedlichen Interessenlagen. Bestandshalter wie zum Beispiel Vonovia wollen die Wohnungen nicht weiter veräußern. Andere Immobiliengesellschaften nutzen die Sanierungsphase, um die Wohnungen anschließend zu einem höheren Preis zu verkaufen. Was der Mieter tun kann, um seine Rechte zu wahren? Er sollte bei der Ankündigung der Maßnahme sofort einen Härtefalleinwand machen. Mieter müssen Bauarbeiten dulden, sie haben aber einen Anspruch auf Mietminderung, wenn sie während der Bauphase ihre Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen können.
Daniel Kynast: Außerdem sollte man prüfen, ob die Maßnahmen duldungspflichtig sind. Was Mieter oftmals nicht wissen, sie müssen nicht mitwirken, lediglich dem Handwerker Zutritt gewähren. Während der Sanierung kann der Mieter den Vermieter im konkreten Einzelfall um eine Wohnalternative bitten (etwa eine Ferienwohnung als zeitweiser Ersatz für die Wohnung) und er kann eine Mietminderung verlangen. Dazu braucht ein Mieter allerdings meist rechtliche Unterstützung. Schließlich muss der Mieter abwarten, bis die Berechnung der Modernisierungsumlage einschließlich der letztlichen Mieterhöhung kommt.
Winfried Kropp: Bei der Abrechnung sollte man prüfen, ob in den Sanierungs- auch Instandhaltungskosten versteckt sind. Ein Beispiel ist die Strangsanierung bei den Vonovia-Blöcken. In einigen Wasserleitungen wurden Legionellen gefunden. Die Leitungen instand zu halten ist Sache des Vermieters. Die Kosten dafür darf er nicht auf den Mieter umlegen.
Was kann und muss ein Mieter tun, wenn er Schimmelbildung in seiner Wohnung entdeckt? Wer muss den Schaden beheben?
Daniel Kynast: Wenn sich Schimmel in einer Wohnung gebildet hat, geht es zuerst um die Ursache. Der Mieter muss den Mangel melden und der Vermieter ist verpflichtet, dem nachzugehen. Er muss gegebenenfalls einen Fachmann beiziehen, um dem Mangel und der Mangelursache nachzugehen. In der Praxis wird aber auch oft der Mieter in die Pflicht genommen, den Schaden und die Ursache unter Beweis zu stellen, damit der Vermieter seinen Pflichten nachkommt.
Winfried Kropp: Der Mieter hat in jedem Fall die Pflicht, seinem Vermieter einen Schaden in der Wohnung unverzüglich zu melden. Wenn der Mangel klar festgestellt ist, hat er einen Anspruch darauf, dass die Wohnung wieder in den ordnungsgemäßen Zustand kommt. Als Druckmittel kann man eine Mietminderung nutzen. Diese sollte man aber nie alleine vornehmen, sondern sich rechtlich beraten lassen. Die häufigste Streitfrage bei Schimmel ist, ob der Mieter den Schaden durch falsches Lüften verursacht hat. Falls ja, muss der Mieter haften. Liegt jedoch ein Baumangel vor, so liegt die Verantwortung beim Eigentümer.
Was sind die häufigsten Gründe für einen Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter?
Herbert Weber: Am häufigsten gibt es Probleme bei den Betriebskosten. Etwa 70 Prozent der Nebenkostenabrechnungen haben irgendwelche Mängel. Zum Beispiel stellt der Monteur bei der Wartung des Heizkessels fest, dass der Außenthermostat eine Fehlfunktion hat. Er tauscht ihn aus und setzt die Kosten dafür auf die Rechnung. Der Vermieter legt die gesamte Rechnung (also Wartung und Austausch des Thermostats) auf die Mieter um. Das ist aber nicht korrekt, da er für Reparaturen aufkommen muss. So findet man in jeder Nebenkostenabrechnung Fehler. Diese geschehen aber nicht immer vorsätzlich.
Winfried Kropp: Zudem kann man überprüfen, ob die Höhe plausibel ist – dazu helfen statistische Daten wie der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Wenn es eine große Abweichung gibt, fordert man Einsicht in die Belege des Wohnungseigentümers. Dieses Recht steht nur dem Mieter selbst zu. Aus den Belegen kann er erkennen, ob Fehler vorliegen oder ob es Doppelabrechnungen gab.
