Viele glaubten schon, dass da gar nichts mehr geht: Nach jahrelangen Diskussionen sieht es am Hafner nördlich von Wollmatingen immer noch so aus wie vor fast acht Jahren. Anfang 2016 hatte das Regierungspräsidium die Idee kassiert, dort ein Neubaugebiet zu errichten, wo heute der Schwaketenwald steht, und die Stadt auf ihre eigenen alten Planungen am Hafner aufmerksam gemacht.
Doch hinter den Kulissen wurde gearbeitet: Es gibt einen städtebaulichen Entwurf, und wenn der Gemeinderat wie erwartet noch vor Weihnachten das letzte Ja ausspricht, sind auch wesentliche Punkte der Finanzierung geklärt. Ein Überblick über die wichtigsten Punkte rund um das neue Stadtquartier Hafner.
Wann und wo wird gebaut?
Bevor die ersten Baugruben für Wohnhäuser oder Gewerbeimmobilien ausgehoben werden, muss das Gebiet erst einmal erschlossen werden – unter anderem mit Straßen und Leitungen. Das könnte 2024 beginnen. Die eigentlichen Bauarbeiten starten, wie die Verwaltung auch im Technischen und Umweltausschuss neulich nochmals darlegte, 2026. Wichtig ist dabei zu wissen: Das ganze Quartier mit immerhin 3000 Wohnungen entsteht nicht auf einen Schlag.
Der erste Bauabschnitt, ganz im Westen (also in Richtung Allensbach), macht mit über 1000 Wohnungen den Anfang. Dann folgen der zweite und der dritte Bauabschnitt. Die Idee ist aber, dass auch der erste Bauabschnitt schon in sich gut funktioniert. So sind dort bereits eine neue Grundschule, zwei Kindertagesstätten, ein Pflegeheim und weitere soziale Angebote fest geplant. Auch Gewerbefläche soll gleich zu Beginn entstehen – entlang der Tangente im Norden, wo es zum Wohnen am wenigsten attraktiv ist. Der Bedarf ist laut Stadtverwaltung groß: In Konstanz fehlt es nicht nur an Platz für Wohnungen, sondern auch für Gewerbe.
Was kostet das alles, und wer soll es bezahlen?
Langsam wird deutlich, wie gewaltig das Projekt Hafner ist. Allein der städtische Anteil beläuft sich nach den neuesten Zahlen auf rund 450 Millionen Euro. Das erklärten Projektleiter Lukas Esper und der Finanzexperte Joachim Helff soeben im Haupt-, Finanz- und Klimaausschuss. Die Summe umfasst, vereinfacht gesagt, die Grundstückgeschäfte sowie alles, was die Stadt selbst baut, zum Beispiel Straßen, Schulen und Kitas.
Die eigentlichen Gebäude werden von den Bauherren errichtet und finanziert. Bei den geplanten 260.000 Quadratmetern Wohnfläche und einem Baupreis von aktuell rund 5000 Euro pro Quadratmeter wären das weitere 1,3 Milliarden Euro. Dazu kommt noch, was Gewerbetreibende sowie freie Träger für Pflegeheime oder Kindergärten investieren.
Der städtische Anteil von einer knappen halben Milliarde Euro soll sich im Kern aus der Wertsteigerung der Grundstücke finanzieren. Die Stadt hat diese aufgekauft und gibt sie dann teurer als Bauland weiter. Die Erlöse fließen aber nicht ins allgemeine Stadtsäckel, sondern werden komplett für die Infrastruktur am Hafner eingesetzt.
Einen kleineren zusätzlichen Anteil muss die Stadt aus dem allgemeinen Haushalt aufbringen, vor allem für die neue weiterführende Schule (Kombination aus Gemeinschaftsschule und Gymnasium), die ja auch von Kindern besucht wird, die nicht am Hafner wohnen.
Was kann ich heute schon tun, wenn ich dort wohnen will?
Noch sind die Grundstücke nicht vergeben, und damit steht auch nicht fest, wer dort wohnen wird. Klar ist aber, dass eine sogenannte „Konzeptvergabe an gemeinwohlorientierte Entwickler“ geplant ist. Das heißt, dass die städtische Wobak oder auch Genossenschaften wie etwa der Spar- und Bauverein gute Chancen haben. Sich bei solchen Akteuren schon einmal zu melden, ist daher kein Schaden. Ob und wie ein Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung am Hafner möglich wird, lässt sich noch nicht sagen.
Was müssen Bauwillige – Private und Firmen – wissen?
Private Interessenten haben, Stand heute, sicher die größten Chancen, wenn sie sich zu einer Baugruppe zusammenschließen. Dieses Modell gilt in der Stadtverwaltung als bevorzugter Weg, weil sich im besten Fall eine ganze Gruppe dafür einsetzt, dass ihr Lebensumfeld gut ist und bleibt. In diesem Rahmen ist auch zu sehen, dass die Stadt Konstanz in ihren Planungen ausdrücklich „Ein- und Mehrfamilienhäuser“ vorsieht. Wobei die Einfamilienhäuser sicher eher Reihenhäuser sein werden.
Firmen, die am Hafner bauen wollen, müssen die strengen Vorgaben erfüllen, die die Stadt im Rahmen der Konzeptvergabe macht. Die Kriterien sind dabei sozial, ökologisch und baulich, maximaler Profit soll dagegen unter dem Motto „spekulationsfreie Entwicklung“ nicht das Ziel sein. Wobei im Moment wohl eher die Frage ist, ob überhaupt zu marktfähigen Preisen gebaut werden kann, wie auch Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn kritisch anmerkt. Er geht aber davon aus, dass sich die Rahmenbedingungen spätestens dann wieder verbessert haben, wenn tatsächlich mit dem Bauen begonnen werden kann.
Wie groß ist das Risiko, dass das alles auf halbem Weg stecken bleibt?
Diese Frage treibt auch die Politik um. Durch die drei in sich abgeschlossenen Bauabschnitte ist laut Verwaltung auch eine vergleichsweise langsame Entwicklung möglich. Zumal im Moment vielen Bauwilligen sowohl die Kosten als auch die Zinsen zu hoch sind.
Dass der Hafner ein Langzeit-Projekt ist, zeigt sich schon daran, dass für die Fertigstellung Jahreszahlen zwischen 2028 und 2045 kursieren. Auch die Zahl der künftigen Bewohner schwankt zwischen 6000 und 10.000 – wobei ja für die Bauabschnitte zwei und drei auch noch nicht im Detail geplant ist, was genau gebaut wird.
Beim ersten Bauabschnitt gehen die Planer davon aus, dass er relativ flott und dann auch vollständig verwirklicht wird. Dass also Investitionsruinen von unfertigen Wohngebäuden am Rand einer der begehrtesten Städte Deutschlands stehen werden, ist eher nicht zu erwarten. Allerdings haben die Jahre seit 2007 auch gezeigt, dass Immobilienblasen nie ganz auszuschließen sind.
