Die Seegemeinde will weiter den begehrten und mangelnden Wohnraum schützen. Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Bodman-Ludwigshafen, das die gewerbliche Nutzung verbietet und Ferienwohnungen deckelt, ist bereits rund fünf Jahre alt. Bürgermeister Matthias Weckbach erläuterte in der jüngsten Gemeinderatssitzung, ein solcher Eingriff in Eigentum müsse alle fünf Jahre erneuert werden. Deshalb musste der Gemeinderat nun über die Verlängerung entscheiden. Und die Räte waren sich einig: Ja, die Gemeinde braucht es und es soll weiter gelten.
Weckbach schilderte, wie viel Arbeit in die Überprüfung geflossen sei und dass es im Sommer 2022 sogar einen Gerichtstermin gegeben habe. Dabei sei der Wohnraummangel im Seeraum bestätigt worden, da in einer Tourismusregion zusätzlicher Druck auf dem Wohnungsmarkt liege. Denn ohne Wohnungsmangel sei eine Zweckentfremdungssatzung nicht möglich.
Zusätzliches Problem: Mietpreisebremse greift nicht
Stefan Burger, Leiter Bauen und Ordnung, ergänzte, Bodman-Ludwigshafen sei in der Liste der Mietpreisbremse des Bundes nicht aufgenommen, weil bestimmte Kriterien nicht zuträfen. Das habe die Gemeinde sehr gewundert.
Indizien für einen Wohnraummangel entscheiden sich laut Begründung des Satzungsentwurfs auch am bundesweiten Durchschnitt: Steigen Kaufpreise und Mieten deutlich stärker? Ist die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte besonders hoch? Gibt es mehr Wohnbevölkerung, ohne dass genügend neuen Wohnraum vorhanden ist? Und gibt es wenig Leerstand bei geringer Nachfrage?
Rund 450 Zweitwohnungen in der Seegemeinde
Die Gemeinde erfülle nicht genug dieser Kriterien. „Unsere örtlichen Gegebenheiten wurden nicht richtig berücksichtigt“, so Burger. Das Problem liege bei den Haushaltseinkommen und deren Berechnung: Der Anteil der hohen Einkommen hebe den Durchschnitt nach oben, obwohl die Einkommen der Bürger ansonsten mit dem Rest des Landes gleichauf lägen. So werde keine überdurchschnittliche Belastung gesehen. Das zweite Problem sei: „Es wird gerechnet, wie viele Haushalte mit Hauptwohnsitz es gibt.“ Die rund 450 Zweitwohnungen würden nicht berücksichtigt.
Am Ende seiner umfangreichen Schilderungen kam Burger zu dem Schluss: „Wir sind der Meinung, dass wir die Kriterien erfüllen würden.“ Die Verwaltung wolle auf das Ministerium mit einer Bitte um Prüfung zugehen.
Rückfragen zur Ferienwohnungen und mehr
Michael Koch (CDU) erkundigte sich, ob inzwischen nicht in allen Bebauungsplänen, die neu erlassen wurden, das Verbot von Zweitwohnungen und das Zweckentfremdungsverbot im Hinblick auf Ferienwohnungen aufgenommen worden sei. Burger erklärte, Zweitwohnungen seien ausgeschlossen und Ferienwohnungen seien als Ausnahmen erlaubt. Das sei in fast allen drin, nur ein Bebauungsplanverfahren laufe derzeit noch.
Auf eine Rückfrage von Alessandro Ribaudo (CDU) zu den wohnbaupolitischen Grundsätzen antwortete Burger, diese seien keine Rechtsnorm, sondern ein Grundsatz, den der Gemeinderat beschlossen habe. Weckbach verglich die Grundsätze mit einer Leitschnur, nach der beurteilt werde, mit der Ermessensgrundlage Null. Der Rat könne somit nicht anders, als nach den Grundsätzen zu entscheiden. Aber sie seien keine Satzung.
Weckbach nannte das Beispiel der Bagatellgrenze von vier Wohneinheiten und dass der Rat bei einer Zahl darüber auf einen städtebaulichen Vertrag achten müsse. Investoren könnten dann direkt auf bestimmte Vorgaben hingewiesen werden.
Da Ribaudo auch gefragt hatte, ob die Grundsätze ebenfalls alle fünf Jahre neu beschlossen werden müssten, sagte Weckbach, dies sei nicht notwendig. Er halte es zudem für das falsche Signal, neu darüber zu sprechen oder sogar etwas zu ändern, da sie sich bewährt hätten.
Es braucht mehr kleine Wohnungen
Alwin Honstetter (CDU) sprach bezahlbaren Wohnraum an. Er sah das Thema kritisch, da die günstigen Wohnungen oft nicht isoliert seien und hohe Heizkosten hätten. Mit Investitionen werde jedoch bezahlbarer Wohnraum zunichte gemacht. “Es ist lobenswert, dass wir das anstreben, aber die Wirklichkeit ist eine andere“, sagte er.
Weckbach stimmte zu, dass es schwierig sei. Einerseits seien Neubauten gut isoliert, aber hätten teurere Mieten – andererseits hätten günstigere Altbauten oft hohe Nebenkosten. „Der Markt wird sich noch weiter anspannen“, so Weckbach.
Burger warf ein, dass viele Leute in großen Wohnungen mit eigentlich günstigen Mieten mit hohen Heizkosten zu kämpfen hätten. Deshalb sagte er: „Wir brauchen Wohnungen mit kleinen Zuschnitten.“ So könnten mehr Wohneinheiten in einem Gebäude untergebracht werden. Vielen Familien würden Kinderzimmer mit Größen von zwölf statt 25 Quadratmetern reichen. „Auf diese Weise kriegen wir auch mehr bezahlbaren Wohnraum hin“, schloss er.
75 Grundstücke wären eigentlich baubereit
Burger rechnete vor, dass in der Gemeinde insgesamt sechs Hektar mit unbebauten Flächen vorhanden seien, die genutzt werden könnten. „Es gibt 75 Grundstücke, auf denen mit einem Bauantrag jederzeit gebaut werden könnte, aber es aus verschiedenen Gründen nicht gemacht wird“, sagte er zu den Flächen in Privatbesitz.
Was aus diesen Grundstücken wird, blieb offen. Doch der Rat beschloss die Verlängerung der Zweckentfremdungssatzung, um Wohnraum als solchen zu schützen.
