Vier Schlaf- und sechs Badezimmer, Pool samt Pergola und Jacuzzi sowie ein 35 Quadratmeter großes Kino, Fitnessraum und Dampfbad: Der geplanten Villa von Fußballstar Xherdan Shaqiri auf dem Rheinfelder Kapuzinerberg fehlt es an nichts – mit einer entscheidenden Ausnahme: einer rechtsgültigen Baubewilligung.
Hält die Villa die zulässige Ausnützung ein?
Nicht jeder aus der Nachbarschaft im Rheinfelder Nobelquartier ist glücklich über das Baugesuch des 119-fachen Schweizer Nationalkickers, das vor rund drei Jahren auflag. Vier Einwendungen gingen gegen den 2,8-Millionen-Franken-Bau ein. Die Stadt wies diese ab und erteilte im Sommer 2022 die Baubewilligung. Zwei Anwohner der Shaqiri-Parzelle zeigten sich zäh. Sie legten Beschwerde ein. Doch auch das Departement für Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) wies diese im Mai 2023 – in den Hauptpunkten – ab.
Nun aber, um es im Fußballjargon zu sagen, trafen die beiden Beschwerdeführer gegen Shaqiri vor dem Verwaltungsgericht zum Ausgleich und zwingen den Entscheid in die Verlängerung. So muss sich nun das Bundesgericht mit Shaqiris Nobelvilla befassen. Dies, weil das Verwaltungsgericht den Entscheid des BVU, mit dem die Baubewilligung geschützt wurde, einkassierte.
Im Rechtsstreit zwischen den Beschwerdeführern und Shaqiri respektive dessen Anwalt geht es grundlegend um die Frage, ob das Bauvorhaben die zulässige Ausnützung einhält. Und es ist einigermaßen kompliziert.
Die Fläche der Geschosse sind laut Gericht zu groß
Unbestritten ist, dass die Ausnützungsziffer der 1001 Quadratmeter großen Parzelle in der Wohnzone A in Rheinfelden bei 0,4 liegt. Unstrittig ist ebenso die Tatsache, dass sich die Nutzungsziffer um weitere zehn Prozent erhöht, weil die Shaqiri-Villa im Minergie-P-Standard realisiert werden soll. Daraus ergibt sich eine maximal zulässige Geschossfläche von exakt 440,44 Quadratmeter.
Das Verwaltungsgericht kommt jedoch zum Schluss, dass die geplante Villa eine anrechenbare Geschossfläche von 498,91 Quadratmeter aufweist. „Die Überschreitung der maximal zulässigen Ausnützung ist derart hoch, dass sie nicht mit Auflagen zur Korrektur gebracht werden kann“, urteilt das Verwaltungsgericht hierzu und schiebt nach: „Das projektierte Bauvorhaben kann nicht bewilligt werden.“
Es geht um 84 Quadratmeter
Anders als das Verwaltungsgericht sahen dies zuvor die Vorinstanzen, das BVU und der Rheinfelder Stadtrat. Nach Letzterem würde nämlich Shaqiris geplante Villa mit einer Geschossfläche von 414,91 Quadratmetern im Rahmen der Ausnützungsziffer liegen. Doch woher kommt nun die Diskrepanz von 84 Quadratmetern zwischen der Auslegung des Verwaltungsgerichts und jener des Stadtrates?
Nun, genau jene 84 Quadratmeter beträgt das Attikageschoss der geplanten Villa, also ein verkleinertes Dachgeschoss. Der Stadtrat ist der Auffassung, dass das Attikageschoss bei der Ausnützung nicht anzurechnen sei. Er stützt sich dabei auf Artikel 63 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt, in dem es heißt: „Es gilt die Definition gemäß kantonalem Recht. Zusätzlich werden Dach- und Untergeschosse nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt.“
Das Fehlen eines Wortes wirft Fragen auf
Das Wort „Attikageschoss“ fehlt hier zwar, doch der Stadtrat intendiert hier, dass ein Attikageschoss einem Dachgeschoss gleichzusetzen ist. Dass aber genau das Wort „Attikageschoss“ im entsprechenden Satz der BNO ausgespart wird, überzeugt das Verwaltungsgericht nicht von der Sichtweise des Stadtrates. „Triftige Gründe, wonach der Wortlaut am ‚wahren Sinn‘ der Regelungen vorbeizielen würde, sind nicht erkennbar“, hält das Verwaltungsgericht so in seinem Urteil fest.
Der Autor ist Redakteur bei der „Aargauer Zeitung“. Dort ist der Beitrag auch zuerst erschienen.
