Ich bin 70 Jahre alt, Rentner und will ein kleines Haus kaufen. Kann ich noch einen Baukredit bekommen?
Es gibt bei Banken keine generellen Altersgrenzen für eine Darlehensaufnahme. Dennoch wird es schwieriger, je älter man wird. Sehr lange Laufzeiten werden in der Regel nicht mehr angeboten, auch werden häufig strenge Vorgaben für das Eigenkapital und die Beleihungshöhe gemacht. Und natürlich muss wie bei jedem Kredit das Einkommen stimmen, damit die Raten und die laufenden Kosten für das Haus dauerhaft gezahlt werden können.
Ich bin 53 Jahre alt und angestellt. Welche staatlichen Förderungen für Eigenheime gibt es?
Aus dem Wohneigentumsprogramm der Staatsbank KfW können Sie ein zinsverbilligtes Darlehen von bis zu 100.000 Euro in Anspruch nehmen. Dieses Darlehen ist kombinierbar mit Krediten der L-Bank, dem Förderinstitut des Landes Baden-Württemberg, in Höhe von ebenfalls bis 100.000 Euro. Beachten Sie, dass jede Kreditvergabe eine Bonitätsprüfung voraussetzt. Das heißt, wenn es wegen Ihrer Vermögens- und Einkommensverhältnisse fraglich scheint, dass Sie die Kredite zurückzahlen können, gibt es keinen Kredit.
Was kann ich mit den 100.000 Euro von der L-Bank finanzieren? Ist das Geld zweckgebunden?
Grundstückserwerb inklusive Nebenkosten, Kosten für die Erschließung und den Bau, Baunebenkosten wie Architektenleistung sowie Außenanlagen. Nicht einsetzen können Sie das Geld beispielsweise für den Bau einer Ferienwohnung, für vermietete oder gewerbliche Immobilien und für die Umschuldung bestehender Kredite.
Gibt es neben der Förderung über die KfW noch andere Zuschüsse für Neubau oder Sanierung?
Die Bundesländer bieten von Zeit zu Zeit günstige Darlehen und Zuschüsse an. In Baden-Württemberg können Immobilienbesitzer in ländlichen Gegenden, die Wohnraum schaffen oder aufwerten wollen, beispielsweise über das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) erhebliche Zuschüsse erhalten. Eine Übersicht über aktuelle Förderprogramme findet man unter www.baufoerderer.de. Zuständig ist meist die Stadt- oder Kreisverwaltung oder L-Bank. Wer Maßnahmen zur energetischen Sanierung, zum Beispiel eine Erneuerung der Heizung plant, sollte auch bei seinem aktuellen Energieversorger oder den örtlichen Stadtwerken nach Zuschüssen fragen.
Meine Kinder wollen bauen. Welche Bank ist die beste für Baudarlehen?
„Die beste Bank“ gibt es nicht. Zunächst muss man überlegen, was man will. Will ich flexibel tilgen, will ich nach 20 Jahren fertig sein, will ich eine lange Zinsbindung, wie hoch sind mein Kreditbedarf und mein Eigenkapital. Anhand dieser Vorgaben sollte man auf jeden Fall mehrere Angebote einholen. Dabei unbedingt auch Kreditvermittler und regionale Anbieter einbeziehen. Am Ende findet man das für den individuellen Bedarf günstigste Angebot.
Ich habe ein Grundstück und will dort bauen. Ich habe ein Finanzierungsangebot mit einem Zins von 1,5 Prozent für 20 Jahre. Ist das gut?
Das ist nicht schlecht. Lassen Sie sich trotzdem Angebote von verschiedenen Banken machen. Die Zinsen sind immer noch sehr niedrig, insofern ist vielleicht bei den Konditionen noch Luft nach unten. Gut ist auf jeden Fall eine möglichst lange Zinsbindung.
Muss ich wirklich 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, wenn ich eine Immobilie erwerben will?
Lassen Sie sich von den niedrigen Zinsen nicht blenden. Die Faustregel, dass man mindestens zehn, optimalerweise aber bis zu 20 Prozent der Kaufkosten selbst mitbringen sollte, gilt nach wie vor. Wer wenig oder gar kein Eigenkapital mitbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen. Bedenken Sie auch, dass neben dem Kaufpreis in Baden-Württemberg bis zu 15 Prozent Nebenkosten für Steuern, Notar, Makler und andere Gebühren anfallen. Zumindest die sollten Sie aus Eigenmitteln begleichen können.
Ich will ein Haus finanzieren. Kreditrate inklusive Tilgung wären sogar niedriger als meine jetzige Miete. Könnte das Haus da nicht etwas luxuriöser sein?
Das ist ein Trugschluss. Je geringer die Tilgung bei einem niedrig verzinsten Darlehen ist, desto länger brauchen Sie für die Rückzahlung. Vereinbaren Sie deshalb eine anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent, auch wenn die monatliche Belastung dadurch höher ist. Sie verkürzen die Laufzeit des Darlehens und damit die Summe der Zinszahlungen ganz enorm. Tilgungsrechner im Internet bieten einen guten Überblick.
Muss ich beim Hauskauf oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung noch Maklergebühren bezahlen?
Seit 2021 müssen sich Käufer und Verkäufer die eventuell anfallende Maklercourtage teilen. Das ist gesetzlich festgelegt. Der Käufer muss seinen Anteil erst entrichten, wenn der Verkäufer einen Nachweis vorgelegt hat, dass auch er seinen Teil bezahlt hat.
Mein Bankberater hat zu einer Risikolebensversicherung geraten, die die Kreditsumme abdecken soll. Ist das sinnvoll oder will er nur eine Provision verdienen?
Dabei ist es wie bei jeder Versicherung. Sie kostet zwar Geld, schützt aber einem Extremereignis, das indes nicht eintreten muss. Die Risikolebensversicherung deckt die Kreditsumme ab, wenn einer der Lebenspartner stirbt. Gibt es sie nicht, müssen die Hinterbliebenen die Ratenlast allein tragen. Können sie das nicht, muss die Immobilie letztlich (not-)verkauft werden. Am Ende muss man also abwägen.
Ich möchte beim Bau möglichst viel Geld sparen. Was kann man da empfehlen?
Am meisten sparen Sie durch Eigenleistung. Aber überschätzen Sie sich nicht. Elektrische und andere technische Anlagen sollten Sie unbedingt von einem Fachbetrieb ausführen lassen. Das ist teils auch gesetzlich vorgeschrieben. Bei Außenanlagen, Anstrichen, einfachen Tapezier- und Verlegearbeiten können Sie Handwerkerkosten sparen. Keinesfalls sparen sollten Sie an der Bauherrenhaftpflichtversicherung und, wenn Ihnen Freunde und Verwandte helfen, an den Beiträgen zur Berufsgenossenschaft.
Wer kann Bankfinanzierungen unabhängig prüfen?
Sie können sich an die Verbraucherzentrale im Südwesten wenden. Dort gibt es eine unabhängige Beratung unter www.verbraucherzentrale-bawue.de.
Ich möchte ein Baudarlehen aufnehmen, erwarte aber 2022 eine größere Einnahme. Die Bank rät mir zu einer Kredit-Zwischenfinanzierung. Stimmt das?
Wie sich die Zinsen entwickeln, weiß niemand. Nutzen Sie die jetzt niedrigen Zinsen für eine richtige Baufinanzierung und vereinbaren Sie ein Sondertilgungsrecht, ungefähr in der Höhe der erwarteten Einnahme. Oder splitten Sie die Finanzierung in einen größeren Teil mit Festzins und einen Teil mit variablem Zins, den Sie dann mit der Einnahme schnell tilgen können.
Ist kaufen immer besser als mieten?
Die Frage ist – wenn überhaupt – nur aus der konkreten Situation heraus zu beantworten. Tatsächlich haben sich Kaufpreise und Mieten in den letzten Jahren auseinanderentwickelt. Mieten stiegen oft langsamer als Kaufpreise. Eine Faustregel besagt, dass eine Immobile dann vernünftig bewertet ist, wenn ihr Kaufpreis 20 Jahreskaltmieten eines vergleichbaren Objektes nicht überschreitet. Durch den Immobilienboom ist diese Regel aber teils überholt, denn Häuser gehen derzeit zu weitaus höheren Kaufpreis-Miet-Verhältnissen über den Tisch. Einen Unterschied macht es auch, ob man die Immobile selbst bewohnen oder vermieten will.
Wer vermieten will, agiert quasi als Kapitalanleger und muss sein Investment mit anderen Anlageformen, etwa Aktien, vergleichen. Für Selbstbewohner spielt der psychologische Effekt, Eigentum zu besitzen oft eine größere Rolle, die sie sich oft auch etwas extra kosten lassen. Als generelle Regel rät das Verbraucherportal Finanztip, sich von Immobilienverkäufern oder Maklern nicht einreden zu lassen, kaufen sei in jedem Fall besser als Mieten. Vermögensaufbau sei auch als Mieter durchaus möglich.
