Ab 2025 soll die neue Grundsteuer-Berechnung gelten. Das hatte das Bundesverfassungsgericht gefordert, denn zuletzt kalkulierten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage völlig veralteter Daten, in Westdeutschland stammen diese von 1964. Für die Neuberechnung müssen jetzt fast 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.
Dafür zieht die Finanzverwaltung auch den sogenannten Bodenrichtwert mit ein. Aber was ist damit gemeint? Wir haben mit dem Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung sowie dem Bund deutscher Steuerzahler Baden-Württemberg gesprochen und die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
Was ist das für ein Wert?
Der Bodenrichtwert ist ein nach dem Baugesetzbuch fest definierter Begriff. Er gibt den für Grundstücke durchschnittlichen Lagewert in Euro pro Quadratmeter wieder. Dafür gibt es Richtwertzonen, die Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen – beispielsweise in Mehrfamilienhaus-Zonen oder Gewerbegebiets-Zonen.
Die Finanzverwaltung hat sich darauf geeinigt, den Bodenrichtwert im dreistufigen Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer neben der Fläche als zweiten Parameter zur Festlegung des Grundstückwerts anzuwenden.
Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Das übernehmen kommunale Gutachterausschüsse. In Baden-Württemberg gibt es derzeit 193 solcher Ausschüsse. 2017 waren es noch etwa 900, die sich zwischenzeitlich aber in größeren Einheiten zusammengeschlossen haben.
Wie kommen die Gutachterausschüsse zustande?
Die Kommunen bestellen die Gutachter in die selbstständigen, unabhängigen Gutachterausschüsse. Voraussetzung dafür ist ein entsprechendes Sachverständnis der einzelnen Gutachter. In jedem Fall muss aber pro Ausschuss ein Vertreter des Finanzamts involviert sein.
Woran orientiert sich der Bodenrichtwert?
Der Wert wird innerhalb einer Richtwertzone anhand von mehreren Parametern ermittelt. Dazu gehören unter anderem die Art der Gebäudetypen und das Maß der baulichen Nutzung. Auch die Verkaufszahlen innerhalb einer Zone spielen eine Rolle. Sie spiegeln das Markt-Geschehen wider: Liegen steigende Immobilienpreise vor, so steigen auch die Bodenrichtwerte und umgekehrt.
Woher bekommen Eigentümer die Daten?
Die Angaben müssen Immobilieneigentümer grundsätzlich selbst beschaffen. Beim Bodenrichtwert hilft dabei das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem (Boris) des jeweiligen Bundeslands. Regulär sind diese Angaben zahlungspflichtig. „Für die Grundsteuer stellen die Behörden die Daten jedoch kostenlos bereit“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Können die angesetzten Bodenrichtwerte angefochten werden?
Die Werte selbst können nicht angefochten werden. Allerdings lässt sich die Festsetzung des Zonenwerts ohne Berücksichtigung der abweichenden Bodenrichtwertmerkmale in der Grundsteuer anfechten. Bei einem Wertunterschied von mindestens 30 Prozent zum vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert ist es möglich, ein eigenes Gutachten anfertigen zu lassen. Dieses müssen Grundstückseigentümer allerdings selbst bezahlen.
Ein Wertunterschied könnte beispielsweise dann nachgewiesen werden, wenn auf einem großen Grundstück mit hohem Bodenrichtwert beispielsweise nur ein kleiner Teil Baufläche zur Verfügung steht, der Großteil aber aus Gartenland besteht.
Gilt der einmal ermittelte Wert für immer?
Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Bodenrichtwerte jedes zweite Jahr neu ermittelt werden. Für die Grundsteuer ist die Neubestimmung alle sieben Jahre notwendig.
