Wo entstehen in Friedrichshafen neue Baugebiete? Neue Baugebiete mit städtischen Grundstücken entstehen nach Angaben von Baubürgermeister Stefan Köhler in Lachenäcker-Ost in Kluftern mit rund 113 Wohneinheiten sowie in Ittenhausen-Nord, wo gerade die Erschließung vorgenommen und die Vergabe vorbereitet wird. In Ittenhausen-Nord sollen 80 bis 90 Wohneinheiten in Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern entstehen. Ein Grundstück soll an eine Bauherrengemeinschaft, also einen Zusammenschluss privater Bauherren, gehen.
In Arbeit ist außerdem ein Projekt im Reinachweg in Ailingen. „Dort muss das Bebauungsplanverfahren noch zum Abschluss gebracht werden“, sagt Baubürgermeister Stefan Köhler. Das alles seien städtische Projekte, bei denen die Stadt als Eigentümer auch die Grundstücke vergeben könne. „Dann läuft beispielsweise auch ein Bebauungsplanverfahren von privaten Eigentümern über den Bereich Kirschgarten in Seemoos/Manzell“, erklärt Köhler.
In Jettenhausen will das Siedlungswerk auf fast fünf Hektar Land nördlich der B 31 rund 400 Wohneinheiten bauen. Wenn die Bundesstraße bis Ende 2020 fertig ist, soll das Projekt umgesetzt werden – „das Bebauungsplanverfahren läuft momentan noch“, so Köhler. Ansonsten werde Wohnraum vor allem in Bestandsgebieten geschaffen. „Um mit Flächen sparsam umzugehen, sei die Nachverdichtung ein ausdrücklicher politischer Wunsch“, erklärt der Friedrichshafener Baubürgermeister.
In welchen Neubaugebieten sind in absehbarer Zeit noch Grundstücke zu haben? Aktuell können sich Interessenten noch in keinem dieser städtischen Baugebiete für ein Grundstück bewerben. „Für Ittenhausen-Nord kommt die Ausschreibung aber noch dieses Jahr“, erläutert Stefan Köhler. Voraussichtlich im Frühjahr 2021 soll die Erschließung des Baugebiets abgeschlossen sein und die ersten Besitzer sollen mit dem Bau beginnen können. Bis wann die erste Häuser stehen, sei bei der derzeitigen „überhitzten Konjunktur in der Baubranche„ nur schwer abschätzbar.
Was kostet der Quadratmeter? „Darüber muss der Gemeinderat noch entscheiden“, sagt Stefan Köhler. Im Gutachterausschuss finde zunächst eine Wertermittlung statt. „Diese liegt für das Bauprojekt in Ittenhausen-Nord noch nicht vor, kommt aber dann mit der Vorlage. Wir können das nicht auf Halde machen, sondern brauchen tatsächlich den aktuellen Verkehrswert.“
Anders als private Eigentümer, die in der Regel an den Meistbietenden verkaufen, basieren die Quadratmeterpreise laut Köhler bei städtischen Grundstücken auf dieser Wertermittlung. „Wir vergeben Grundstücke nicht einfach an den Höchstbietenden, können sie aber natürlich auch nicht verschenken“, betont der Baubürgermeister. Laut Bodenrichtwerttabelle, die zuletzt im Dezember 2019 aktualisiert wurde, liegt der Grundstückspreis für erschlossenes Bauland in Ittenhausen bei 300 Euro pro Quadratmeter, in Kluftern-Efrizweiler bei 350 Euro. Zum Vergleich: Im Häfler Stadtkern bei 1800 Euro.
Nach welchen Kriterien erfolgt die Vergabe städtischer Baugrundstücke? Grundstücke werden in Friedrichshafen nach den Vergaberichtlinien der Stadt vergeben. So sammeln beispielsweise Bewerber, die in Friedrichshafen wohnen oder mindestens zehn Jahre gewohnt haben und auch hier arbeiten, Punkte. Familien bekommen ebenfalls Punkte dazu.
Sind solche Kriterien noch zeitgemäß – etwa für Fachkräfte in der Wirtschaft, die eben nicht aus der Region kommen? „Das war auch eine Diskussion in den Gremien, aber der Gemeinderat hat sich vor ein paar Jahren für den Vergabekatalog entschieden“, sagt Stefan Köhler. Er geht davon aus, dass auch bei den anstehenden Projekten die Anzahl der Bewerber höher sein wird, als die Zahl der zur Verfügung stehenden Grundstücke. „Trotz der verstärkten Bautätigkeiten haben wir eine Knappheit an Bauland„, so Köhler. Da der Kriterienkatalog nicht 20, sondern nur wenige Jahre alt sei, „sehe ich in der Abwägung aller Argumente nicht die Erfordernis den Schlüssel inhaltlich zu ändern“.
Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt in Friedrichshafen das Angebot: Kann man sich Normalverdiener überhaupt noch ein Eigenheim in Friedrichshafen leisten? „Im Vergleich zu vor 20 oder 30 Jahren ist sicherlich schwieriger geworden“, betont Baubürgermeister Köhler. Es werde aber wieder umfangreicher günstiger Wohnraum geschaffen, als das in der Vergangenheit – etwa 2013, 2014 oder 2015 – der Fall war. 2017 hat der Gemeinderat den Weg für ein Maßnahmen-Paket frei gemacht, mit dem jährlich rund 500 neue Wohneinheiten geschaffen werden sollten. „Das hat etwas bewirkt“, ist sich Stefan Köhler sicher.
Ob man genau auf die Zahl von 500 neuen Wohneinheiten kommt? „In den vergangenen drei bis vier Jahren kommen wir allein mit den großen Projekten auf rund 400 Wohnungen pro Jahr. „Kleinere Baugesuche sind da noch nicht mit drin“, so der Baubürgermeister. Neben Sozialwohnungen konnten seinen Angaben zufolge mit dem Häfler Modell auch Entwicklungen für Menschen mit mittleren Einkommen erzielt werden – zuletzt beispielsweise in Allmannsweiler.
Viele Grundstücke sind in Privatbesitz. Wie gelingt es der Stadt, weitere Flächen anzukaufen? „Wir kaufen Flächen an, sogar mehr als früher. Aber es ist nicht ganz einfach“, gibt Stefan Köhler zu und erläutert: „Wenn wir ein Angebot abgeben, müssen wir uns an die Wertermittlung halten. Als Stadt können wir uns mit Steuergeldern natürlich nicht an Spekulationen beteiligen.“
„Trotz der verstärkten Bautätigkeiten haben wir eine Knappheit an Bauland.“Stefan Köhler
Einige Instrumente stünden dennoch zur Verfügung: In Bereichen, in denen noch kein Planungsrecht vorliegt, könne man bei einem Verkauf an die Stadt beispielsweise Planungsrecht schaffen. Für Eigentümer, die bei einem Grundstücksverkauf fürchten, dass die eigenen Kinder in Zukunft kein Bauland mehr bekommen, könne man etwa einen Rückbehalt für einen eigenen Bau gewähren. „So konnten wir das eine oder andere Grundstück schon erwerben. Es gibt auch aktuell gute Gespräche, daher ist es nicht so, dass wir als Stadt beim Ankauf handlungsunfähig wären“, betont Köhler.
