Über den Konstanzer Immobilienmarkt kursieren so einige Vorstellungen. Etwa, dass es kaum möglich sei, eine geeignete Wohnung oder ein Haus zum Kauf zu finden. Dem widerspricht der Immobilienunternehmer Carlos Horta. Kaufinteressenten müssten flexibel sein, da es nicht in allen Lagen Angebote geben. Wer etwas Geduld habe, finde aber meist etwas passendes, sagt Horta.
Welche Personen suchen in erster Linie nach einer Immobilie?
In der Regel sei dies der „klassische Mittelständler“, wie Carlos Horta, der sowohl den Verkauf als auch die Vermietung von Immobilien vermittelt, die Personengruppe beschreibt. „Das sind Personen, die als Haushalt zwischen 4000 und 5000 Euro Netto-Einkommen haben, und meist zwischen 35 und 50 Jahren alt sind.“ Man müsse allerdings unterscheiden, wer eine Immobilie für sich selbst sucht und wer sie als Kapitalanlage nutzen möchte, letzteres seien etwa 40 Prozent der Interessenten. „Erstaunlich wenige Interessenten sind gebürtige Konstanzer, oft Menschen, die etwa hier studiert haben oder die schon hier zur Miete wohnen.“
Welche Art von Immobilie stellen sich die Interessenten vor und wo soll sie liegen?
„Eigennutzer suchen vor allem nach Drei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen. Und: jeder will nach Konstanz, also zentrumsnah wohnen“, so fasst Carlos Horta die Wünsche der Mehrheit zusammen. Etwa ein Drittel sei bereit, in die Vororte zu ziehen. Der klassische Mittelstand präferiere bei der Lage eindeutig die Innenstadt oder Petershausen-Ost, inzwischen sei auch Petershausen-West attraktiv. Darauf folge der Königsbau, Allmannsdorf und Staad. Im Bereich Königsbau seien Reihenhäuser beliebt. Wollmatingen stehe in der Beliebtheit deutlich weiter hinten.
Und wie teuer darf es sein?
Die meisten Kaufinteressenten hätten eine relativ reale Vorstellung von 400.000 bis 500.000 Euro für eine Wohnung, die etwa 100 Quadratmeter groß ist, berichtet Carlos Horta. Die meisten in diesem Rahmen erschwinglichen Wohnungen finde man in Petershausen-West, Königsbau und Wollmatingen.
Welche finanziellen Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Man könnte annehmen, dass beim derzeit extrem niedrigen Zinsniveau so gut wie jeder die Gelegenheit erhält, eine Immobilie zu erwerben. Ganz so ist es aber doch nicht. Carlos Horta erläutert, dass nach wie vor gelte, dass ein Käufer 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital einbringt. „Oder der Käufer muss ein überdurchschnittlich hohes Netto-Einkommen haben“, sagt Horta. „Grundsätzlich kann ein hohes Nettoeinkommen das Eigenkapital besser als früher ersetzen.“ Bei Selbstständigen ließe er dies aber nicht gelten, da die Sicherheit fehle.
Wie bin ich als Kunde sicher, dass Verkäufer oder Makler einen korrekten Preis für die Immobilie verlangt?
Carlos Horta verweist in diesem Zusammenhang auf die gesetzliche Lage, die dem Kreditnehmer Schutz biete. Seit der Bankenkrise im Jahr 2008 ist durch eine Verordnung festgeschrieben, dass die Bank sich ein Bild von der betreffenden Immobilie machen muss, für deren Kauf sie einen Kredit vergibt. Die Bank schicke also einen Gutachter, der die Immobilie bewertet, erläutert Horta. Dieser Vorgang schütze Kaufinteressenten davor, ein Objekt zu erwerben, das zu einem zu hoch angesetzten Preis verkauft werden soll. Schwieriger sei es, wenn der Kunde sehr viel Eigenkapital mitbringe oder ein hohes Einkommen habe – dann könne die Begutachtung der Immobilie auch erst später stattfinden – möglicherweise erst nach dem Notartermin. „Die Bank bewertet den Wert der Immobilie dann meist erst nach dem Notartermin – das ist für den Kunden aber zu spät“, sagt Horta.
Wie haben sich die Kaufinteressenten im Vergleich zu früher verändert?
Neu seien in den vergangenen Jahren die 30-Jährigen hinzu gekommen. „Die Bereitschaft zum Kauf ist bei jungen Erwerbstätigen deutlich höher als früher. Das ist leicht erklärbar: In den 1990-ern lag der Zins noch bei etwa acht Prozent. Jetzt schwanken wir zwischen ein und zwei Prozent.“ Die jüngeren Menschen verdienten mehr als früher – und sie wüssten besser über Immobilien und Energiestandards Bescheid.
Wie lange dauert es, bis eine Immobilie verkauft ist?
Das kommt auf die Perspektive an. Für einen Immobilienverkäufer dauere es in der Regel zehn bis zwölf Wochen, bis eine Immobilie verkauft sei – wegen der hohen Nachfrage. Ein Käufer, der ein Objekt suche, müsse mit sechs bis zwölf Monaten rechnen, sagt Horta: „Das betrifft aber nur Käufer mit marktgerechten Vorstellungen. Wer sich Illusionen macht, findet so schnell nichts.“ Und wo ist ein Kaufinteressent so gut wie chancenlos? Da muss Horta nicht lang nachdenken: „in Petershausen-Ost, in den Uferlagen, Staad, Friedrichshöhe, Innenstadt und Paradies.“
