Wie teuer ist Bauen in Konstanz und kann sich die Wobak das überhaupt leisten?
Seit 2012 seien die Baukosten in Konstanz um über 50 Prozent gestiegen, sagt Jens-Uwe Götsch, Geschäftsführer der Wobak. Im Bundesdurchschnitt ist der Anstieg der Kosten deutlich niedriger, etwa bei 25 Prozent. Laut Geschäftsbericht ist die Wobak gut aufgestellt, allerdings verringert sich bei zunehmender Bautätigkeit ihre Rücklage. Götsch sichert also zu: Die Wobak kann sich ihre Bautätigkeit gut leisten, unter Umständen das derzeitige hohe Volumen an Neubauprojekten aber nicht aufrechterhalten.
Was kann die städtische Wohnbaugesellschaft dagegen unternehmen?
„Wir wollen im Moment auf der Ebene des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen das Wirtschaftsministerium davon überzeugen, die Förderung für geförderten Wohnraum zu erhöhen“, sagt Götsch. Förderung erhält die Wobak wie andere städtische Wohnbaugesellschaften auch in Form eines zinsverbilligten Kredits des Landes Baden-Württemberg. Die förderfähigen Kosten liegen bei 3000 Euro pro Quadratmeter bei einem geplanten Neubau. Inzwischen seien die realen Kosten allerdings bei 3500 Euro pro Quadratmeter angelangt, erläutert Götsch. Nur durch die Landesförderung sei es der Wobak möglich, die Mieten in ihren Neubau-Wohnungen um etwa 33 Prozent günstiger anzubieten als auf dem freien Markt.
Mit welchen Risiken sieht sich eine städtische Wohnbaugesellschaft konfrontiert?
Die Wobak muss, je mehr sie baut, desto mehr Eigenkapital aufbringen. Im Jahr 2018 hat die Wobak etwa 200 Wohnungen bauen lassen, zuvor lag der Durchschnitt bei 50 Wohnungen pro Jahr. Durch steigende Baukosten und die große Zahl an Projekten wird das Eigenkapital der Gesellschaft allmählich aufgebraucht. Im Moment blieben die Jahresüberschüsse etwa auf gleichem Niveau oder verringerten sich, wenn die Gesellschaft viele Neubauprojekte realisiert. Die Wobak verfügt allerdings stabil über 19 Prozent Eigenkapital. „Eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent ist eine gesunde Grenze, weit darunter sollte sie nicht fallen“, sagt Götsch. Viele Wohnungsbaugesellschaften in anderen Städten arbeiteten aber mit einer weit höheren Quote von 30 bis 35 Prozent Eigenkapital. Um das Eigenkapital stabil zu halten, ist eine verstärkte Bautätigkeit eigentlich kontraproduktiv. Bei einem Bauvolumen von 200 Wohnungen im Jahr sei es sehr schwierig, das Eigenkapital auf demselben Niveau zu halten, so Götsch.
Was bräuchte die Wobak aus Sicht ihres Geschäftsführers, um in Zukunft erfolgreich agieren zu können?
Jens-Uwe Götsch nennt als wichtigsten Faktor eine Strategie, nach der sich die Wobak ausrichten kann. Diese wolle die Stadtverwaltung und der Gemeinderat mit der Wobak-Geschäftsführung in den kommenden Monaten entwickeln. „Darüber hinaus wären günstige Grundstücke super, aber das ist in Konstanz ohnehin unrealistisch“, sagt Götsch. Die Wobak könne vor allem mit großen Grundstücken viel anfangen. Der Geschäftsführer sieht außerdem die Notwendigkeit, in Konstanz auch etwas stärker in die Höhe zu bauen.
Denkt die Stadt daran, das Modell auf mehrere Wohnbaugesellschaften auszudehnen?
Bürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn schreibt auf Anfrage, dass es für Konstanz wichtig sei, dass verschiedene Akteure im Bereich gefördertes Wohnen aktiv sind. Die städtische Wobak bleibe der Haupt-Partner für den geförderten Wohnungsbau. Neben der Wobak gebe es den Spar- und Bauverein sowie weitere kleinere Baugenossenschaften und somit mehrere Akteure, die sich dem gemeinnützigen Wohnungsbau verschrieben haben. Zusätzlich entstünden Neugründungen von Genossenschaften, die sich künftig etwa im Hafner engagieren werden. Auch Baugruppen dürften bei bezahlbaren Eigenheimen im mittleren Segment künftig eine größere Rolle spielen, so Langensteiner-Schönborns Einschätzung. Bisher sei das Hauptproblem gewesen, ausreichend Grundstücke zur Verfügung zu stellen. Die Stadt habe hierbei aber aufgeholt, dadurch könne man die Bautätigkeit für den gemeinwohlorientierten Bereich in den kommenden Jahren steigern, schreibt Langensteiner-Schönborn.
Die Wobak
Die wichtigste Aufgabe der Wohnbaugesellschaft ist es, Mietwohnungen zu bauen und sie zu erschwinglichen Preisen zu vermieten. Das Land unterstützt den geförderten Wohnungsbau mit zinsreduzierten Krediten. Um den Wohnungsbau zu finanzieren, baut die Wobak aber auch Wohngebäude, die sie anschließend auf dem freien Markt verkauft. Eine weitere Aufgabe der Wobak ist, die 4132 Wohnungen, die sie besitzt, instand zu halten und zu sanieren. Das Eigenkapital der Wobak beträgt 47,6 Millionen Euro, das entspricht 19,2 Prozent. Außer den konkret geplanten Projekten sind im Moment 14 Bauvorhaben in Planung, die mittelfristig umgesetzt werden sollen. Auf der Warteliste, die die Wobak führt, stehen aktuell etwa 3000 Personen. Allerdings lassen sich viele Wohnungssuchende auf die Liste setzen und suchen dann auch anderswo nach Wohnraum.
