Über 100 nicht ordentlich angemeldete Ferienwohnungen in Radolfzell: Diese Zahl verkündete die Stadtverwaltung im Mai dieses Jahres im Gemeinderat. Um vor allem dieser illegalen Nutzung von regulären Wohnungen als Ferienwohnungen beizukommen, stimmte der Gemeinderat damals für ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum, das seit dem 14. Mai gilt.
Demnach drohen Eigentümern, die normale Wohnungen unangemeldet anderweitig anbieten, künftig saftige Strafen. Bis zu 100.000 Euro Bußgeld könnten fällig werden. Nicht betroffen sind Zweitwohnungen. Doch für bestimmte Eigentümer gibt es die Chance, Ferienwohnungen nachzumelden. Wie kommt die Umsetzung des Verbots seither voran? Und welche Probleme gibt es?
Wie viele Fälle gibt es?
Die Stadt zählte laut Pressesprecherin Natalie Reiser mehr als 400 angebotene Ferienwohnungen in Radolfzell, die überprüft werden müssen. Allerdings gebe es vermutlich eine Dunkelziffer hinsichtlich Dopplungen, aber auch mittlerweile wieder aufgegebener oder neu hinzugekommener Ferienwohnungen. Hiervon seien bei der Tourismus und Stadtmarketing GmbH (TSR) aktuell rund 250 gemeldet. Bei der Baurechtsbehörde seien rund 180 aktenkundig.
„Wir gehen somit nach einer Schätzung davon aus, dass es zwischen 50 und 150 Fälle geben wird, die ihre Ferienwohnungsnutzung in eine ursprüngliche Wohnnutzung zurückführen müssen“, teilt Reiser mit. Diese Zahl könnte wegen der Dunkelziffer aber noch sehr variieren. Hinzu kämen die noch unbekannten anderweitigen gewerblichen Umnutzungen und Leerstände, die ebenfalls unter das Verbot fallen.
Denn neben Ferienwohnungen sind von der Satzung auch Zweitwohnungen und Leerstände betroffen. Personen, die in einer Radolfzeller Wohnung mit Zweitwohnsitz gemeldet sind, fallen allerdings nicht unter das Verbot, auch wenn dort nur selten jemand anzutreffen ist, so Reiser. Wenn eine als Erstwohnsitz gemeldete Wohnung hingegen mehr als ein halbes Jahr leer steht, greife das Zweckentfremdungsverbot – und derjenige verstoße zudem gegen das Meldegesetz. Denn laut diesem muss man jedes Jahr ein halbes Jahr plus einen Tag an seinem gemeldeten Hauptwohnsitz verbringen.
So geht die Stadt nun vor
Zum geplanten Vorgehen der Stadt gegen diese Eigentümer erklärt Reiser, die grundsätzlich illegalen Ferienwohnungen werde die Stadt „sukzessive aufgreifen, einzeln überprüfen und entsprechende verwaltungsrechtliche Maßnahmen umsetzen“. Dazu werde man mit bekannten Fällen aus Internetportalen beginnen und parallel versuchen, mit den gängigen Portalen Kontakt aufzunehmen. So wolle man dort für das Problem sensibilisieren und auf mehrere Fälle gleichzeitig zugreifen können. Dies sei aber „ein enormer Verwaltungsaufwand, der nur entsprechend der personellen Ressourcen umgesetzt werden kann“.
Mit der eigentlichen Überprüfung hat die Verwaltung noch gar nicht begonnen. „Bislang sind wir hauptsächlich noch dabei, die beantragten Registrierungsnummern für bestehende Ferienwohnungen zu vergeben und allgemeine Bürgeranfragen zu den Anfangszeiten der Satzung zu beantworten“, so Reiser.
Umsetzung bereitet Probleme
Hierbei habe die Verwaltung bereits festgestellt, dass es mehr Konstellationen an Ferienwohnungsnutzungen gebe, als zunächst vermutet. Insbesondere dann, wenn sich die Nutzung als Wohnung und Zweitwohnung vermischt, sei es kompliziert, so Reiser. Noch komplizierter werde es, wenn die Stadt die ersten Fälle dann tatsächlich aufgreifen wird.
Denn, erklärt Reiser den Grund: „Hierbei ist zu betonen, dass es sich bei der Zweckentfremdung um ein relativ neues und recht anspruchsvolles Rechtsgebiet handelt, zu dem keine Kommentarliteratur und nur wenig Rechtsprechung verfügbar ist.“ Die Kommunen würden bei der Umsetzung daher Neuland betreten. Als Hilfe soll es in diesem Jahr noch einen verwaltungsinternen Arbeitskreis in Baden-Württemberg für die Kommunen geben.
Für diese Vermieter gilt eine Ausnahmeregelung
Allerdings gibt es auch eine Ausnahme zur Nachmeldung von bislang illegal vermieteten Ferienwohnungen. Denn erst dem 13. Mai 2017 können Ferienwohnungen nicht mehr wie normale Wohnungen behandelt werden, sondern benötigen eine baurechtliche Genehmigung, erläutert sie.
Daher gebe es in der Satzung eine Übergangsfrist zur Nachmeldung bis zum 31. Dezember 2024 für Eigentümer, „die im Zeitraum zwischen 13. Mai 2017 und 14. Mai 2024 ohne baurechtliche Genehmigung eine Ferienwohnung in Betrieb genommen hatten und sich damals entweder bei der Tourismus und Stadtmarketing Radolfzell GmbH oder der Baurechtsbehörde gemeldet hatten“, stellt Reiser klar.
Dies betreffe aber lediglich eine „mittlere zweistellige Zahl“ an Wohnungen. Diese seien bereits separat angeschrieben worden, bei vier Wohnungen habe die Stadt bereits einen Vorgang zur Nachmeldung angelegt, da sich die Eigentümer gemeldet haben. Alle weiteren Eigentümer können ihre Wohnung nicht nachträglich genehmigen lassen, stellt Reiser klar. Ihnen drohen hohe Bußgelder, wenn sie die Wohnungen weiterhin anbieten.
