Was bekommen Senioren nicht alles versprochen in TV-Spots: Das geliebte Zuhause halten zu können, lebenslang darin wohnen zu bleiben plus noch üppig Geld für einen sorgenfreien Lebensabend einstreichen zu können. Dafür soll die Immobilienverrentung sorgen.
„Solche Werbeversprechen kommen bei älteren Menschen gut an“, hat Thomas Mai beobachtet, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Senioren sollten die Fallstricke kennen und niemals vorschnell ihr Haus aus der Hand geben, gibt Mai zu bedenken.
Die meisten Modelle laufen so:
Senioren verkaufen ihre Immobilie mit deutlichem Abschlag an einen Investor. Mal komplett, mal in Teilen. Der garantiert dafür ein lebenslanges Wohnrecht im eigenen Häuschen. Und meist eine monatliche Rentenzahlung. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Alter der Verkäufer ab und damit von ihrer statistischen Lebenserwartung. Außerdem vom Wert der Immobilie.
Manche Modelle sprechen schon 60-Jährige an, manche greifen erst ab 65 oder 70. Oft ist auch eine Einmalzahlung möglich. „Nach unseren Erfahrungen passt eine Immobilienverrentung nur etwa für jeden fünften Interessenten“, betont Mai.
Leibrente:
Senioren verkaufen ihre Wohnung oder ihr Eigenheim komplett an einen Investor. Sie bekommen dafür eine monatliche Rente plus mietfreies, lebenslanges Wohnrecht. Manchmal auch eine Einmalzahlung. Die Rente fällt dann kleiner aus. Das Geschäft wird notariell abgesichert, im Grundbuch verankert. Für Instandhaltung und Sanierung ist in der Regel der neue Eigentümer verantwortlich.
„Die Verrentung hat aber immer ihren Preis, mögliche Erben gehen leer aus“, gibt Mai zu bedenken. Die Risiken, die der Leibrenten-Investor eingeht, lässt er sich in jedem Fall gut bezahlen. Der Kaufpreis liegt stets deutlich unter dem aktuellen Marktwert. Bei der Berechnung der Leibrente wird einkalkuliert, dass Kunden deutlich älter werden als erwartet. Oder dass sich die Immobilie nach deren Tod nicht so gut verwerten lässt wie geplant.
Für 300 Euro mehr Einkommen im Monat solle niemand sein Haus zur Hälfte des aktuellen Verkehrswerts aus der Hand geben, rät Mai. Die Nebenkosten der Immobilie müssten die Senioren zudem weiterzahlen. Müssen die Verkäufer ins Alten- oder Pflegeheim, können sie die Immobilie nur dann vermieten, wenn das vertraglich zugesichert war.
Nießbrauch:
Wer verkauft, bekommt statt des Wohnrechts ein notariell verbrieftes, lebenslanges Nießbrauchrecht. Für dieses Nutzungsrecht, etwa bei Vermietung, trägt der Verkäufer weiter alle Kosten. Der Kaufpreis wird auf einen Schlag aufs Konto überwiesen. Diesen Einmalbetrag kann der Verkäufer dann anlegen, zum Beispiel in eine private Rentenversicherung, die der Investor oft zeitgleich im Angebot hat.
Das Nießbrauch-Modell ist oft nur in attraktiven Städten und Wohnlagen wie München oder Berlin zu haben. Aber auch hier dürfte der Kaufpreis in der Regel nicht annähernd an den aktuellen Marktwert heranreichen.
Teilverkauf:
Senioren verkaufen ihr Haus nur bis zur Hälfte. Sie bleiben Miteigentümer und können bis zu ihrem Tod wohnen bleiben. Ein Gutachter ermittelt den Wert. Die Summe fließt sofort nach Vertragsschluss. Erben bekommen oft ein Vorkaufsrecht. Und auch der Verkäufer kann Anteile bestenfalls wieder zurückkaufen. Doch Verbraucherschützer mahnen: Teilverkauf lohnt nicht. Zu teuer. Die Senioren müssen eine Wohngebühr zahlen, die sich auf mehrere Tausend Euro pro Jahr summieren kann.
Umkehrhypothek:
Senioren belasten ihre Immobilie mit einem Kredit. Sie bekommen eine monatliche Rente, abhängig von Lebensalter, Immobilienwert und Zinssatz. Sie bleiben Eigentümer und daheim wohnen. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich Jahr für Jahr auf, deshalb Umkehrhypothek.
Die Rückzahlung wird zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt fällig, oft nach dem Tod oder bei Umzug ins Alters- oder Pflegeheim. Dann geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Sie wird veräußert und das Darlehen getilgt. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus. „Diese Variante wird nicht mehr so häufig angeboten, teuer zu stehen kommt sie ohnehin“, so Mai.
