Der größte Vermieter in Konstanz hat jetzt 4014 eigene Wohnungen und trotzdem noch lange nicht genug Wohnraum im Angebot. Mehr als 2900 Haushalte stehen inzwischen auf der Warteliste, weil sie ein neues Zuhause suchen. Und jeder zehnte davon gilt als Härtefall. Helfen kann die städtische Wohnungsbaugesellschaft längst nicht in dem Ausmaß, wie sie das gerne täte. Selbst große Neubauten wie der Zähringer Hof in Petershausen sind nicht viel mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. All das zeigen die Geschäftszahlen der Wobak. Hier sind die wesentlichen Punkte im Überblick.
- Die Zahl der Wohnungen steigt – aber nicht so schnell, wie es eigentlich nötig wäre. Die Wobak hat im vergangenen Jahr den Bestand an eigenen Wohnungen von 3981 auf 4014 steigern können. Gemessen an den Vorjahren ist das ein ziemlich geringer Zuwachs, allerdings sind zahlreiche Projekte Anfang 2018 fertig geworden, unter ihnen der Zähringer Hof in Petershausen mit allen 80 Einheiten. Für 2016 und 2017 weist die Wobak 253 fertiggestellte Wohnungen aus, davon 203 geförderte. Die Warteliste umfasst rund 2900 Haushalte. 309 von ihnen – fast dreimal so viele wie noch 2010 – gelten als Härtefälle. Eine Entspannung ist kurzfristig nicht zu erwarten, so die Wobak.
- In den nächsten Jahren will die Wobak eine wahre Bau-Offensive starten. Die Wobak will in den Jahren bis 2035 pro Jahr rund 150 Wohneinheiten neu bauen, was das größte Investitionsprogramm in der Unternehmensgeschichte bedeutet. 100 Wohnungen davon sollen um unteren Preissegment, also dem geförderten Wohnungsbau, entstehen. Vor allem in den Jahren zwischen 2020 und 2024 sind die Zahlen ehrgeizig. Entstehen sollen die Wohnungen laut einer Auflistung der Wobak unter anderem auf dem Siemens-Areal (zusammen mit dem privaten Investor dort), am Sonnenbühl, auf dem Parkplatz am Pfeiferhölze und hinter dem Lago, wobei nicht alle Standorte komplett oder teilweise für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind. Noch nicht einberechnet sind mögliche Projekte am Hafner und das im Moment im Planungsstau steckende Döbele.
- Günstige Mietwohnungen auch ohne Sozialbindung wollen kommerzielle Bauträger kaum mehr errichten. Wenn in Konstanz gebaut wird, sind es zumeist teure oder sehr teure Eigentumswohnungen. Im Wobak-Geschäftsbericht steht dazu ein Satz voller Sprengkraft: "Die privaten Wohnungsbauunternehmen konzentrieren sich vorwiegend auf hochpreisige Bauprojekte." Die Folge: Die Verantwortung für die Bereitstellung von Wohnraum, bei dem die Miete 8,50 oder auch 10,50 Euro pro Monat kalt nicht übersteigt, bleibt weitgehend bei der Wobak. Anderen Akteuren ist das Geschäft oft nicht lukrativ genug.
- Sozialwohnungen bleiben ein Zuschussgeschäft – deshalb sieht sich die Wobak auch auf andere Einnahmen angewiesen. Obwohl Bund und Land die Zuschüsse bereits erhöht oder das zumindest angekündigt haben – an Sozialwohnungen können Bauträger kaum etwas verdienen. Und in Konstanz schon gar nicht, wo die Grundstückspreise hoch und auch die Baukosten überdurchschnittlich sind. Die Wobak will deshalb nach einer Pause das Bauträgergeschäft wieder aufnehmen und Wohnungen errichten, die dann an Eigentümer verkauft werden – konkrete Pläne dafür gibt es unter anderem in Dettingen (Dorfmitte und Brühläcker) sowie in Litzelstetten (Marienweg). Die Überschüsse daraus wandern laut Satzung direkt in den Mietwohnungsbau im günstigsten Preissegment. Und auch die Dienstleistungen, die die Wobak zum Beispiel mit Hausverwaltungen erbringt, dienen dieser Finanzierung.
- Innerhalb von wenigen Jahren ist das Bauen deutlich teurer geworden – und auch Umweltstandards treiben die Preise in die Höhe. Die Baukonjunktur ist überhitzt, wie jeder weiß, der auch nur einen Handwerker braucht. Die Wobak rechnet mit weiteren Preiserhöhungen, obwohl der Baukostenindex seit 2010 um fast 25 Prozent gestiegen ist. Dazu tragen auch hohe Umwelt- und andere Standards bei. Ehrgeizige Klimaziele, warnt die Wobak, stehen mit den Wohnungsbauzielen in "gewisser Konkurrenz". Will heißen: Sind die Vorgaben zu streng, können eben nicht so viele neue Wohnungen gebaut werden. Auch bei der Instandhaltung und Modernisierung – hier wurden im vergangenen Jahr rund 6,6 Millionen Euro investiert – will die Wobak mit Augenmaß vorgehen.
- Das größte Problem für die Wobak ist der Mangel an Grundstücken. In Konstanz gibt es kaum noch Flächen, auf denen schnell gebaut werden könnte – und auch um diese tobt oft eine harte Auseinandersetzung. So nehmen, wie Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn jüngst kritisierte, die Klagen und Einsprüche gegen Projekte in der eigenen Nachbarschaft stark zu. Bundesweit klagen kommunale Wohnungsunternehmen, dass sich immer mehr Anwohner gegen den Bau von Sozialwohnungen in der Umgebung wehren. Selbst die Flächen, die der Stadt gehören, kann nicht einfach so die städtische Wobak zum Zuge kommen, wenn auch andere Bauträger Interesse hätten. So wurde die Stadt Ludwigsburg jüngst erst von Privatfirmen beklagt, weil sie den Zuschlag für ein Areal nicht erhalten hatten.
- Drei Millionen Euro Gewinn hören sich gut an – im Eigenkapital der Wobak werden sie dringend gebraucht. 243 Millionen Euro betrug die Bilanzsumme der Wobak im Jahr 2017, so hoch war sie noch nie. Auch die drei Millionen Euro Gewinn gelten als erfreulich, weil sie das Eigenkapital der Firma stärken und neue Bauvorhaben möglich machen. Denn für jedes Projekt mit auch eine Wobak einen Teil eigenes Geld mitbringen. Vor allem die angestrebte Verdopplung der Neubauleistung dürfte früher oder später zu einer Diskussion über die finanzielle Ausstattung der Wobak aufwerfen. Schon jetzt gibt es immer wieder Forderungen, die Wobak mit mehr Eigenkapital auszurüsten.
