Bei Zwangsversteigerungen von Häusern winken den Bietern zwar nicht mehr die ganz großen Schnäppchen. Da aber das Immobilienangebot immer kleiner wird, besteht damit immerhin eine Möglichkeit, überhaupt zum Eigenheim zu kommen.
Doch so vielversprechend das klingt, so tückisch sind die vielen rechtlichen Dinge, die Bieter beachten müssen. Anton Hilbert, Fachanwalt für Immobilienrecht und Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, gibt Tipps.
In welchem Zustand sind die Objekte?
Zu erst einmal sollten Interessenten wissen, warum Häuser überhaupt zwangsversteigert werden. Es gibt laut Anton Hilbert zwei Arten von Zwangsversteigerungen: Die Forderungszwangsversteigerung komme dann zum Tragen, wenn Eigentümer ihre Schulden nicht bezahlen können und die Bank den Kredit kündigt. „In diesem Fall ist das Risiko groß, dass das Haus in einem schlechten Zustand ist“, warnt Hilbert.
Bei der Teilungsversteigerung sei sich meistens eine Erbengemeinschaft nicht einig über die Veräußerung des Hauses. So möchte zum Beispiel der eine Nachkomme das Haus verkaufen, der andere aber überhaupt nicht oder beide sind sich über den Verkaufspreis nicht einig. Wenn es zu keiner Einigung kommt, könne ein Erbe die Versteigerung auch durchsetzen, ohne, dass der andere das möchte. Bei der Teilungsversteigerung ist laut Anton Hilbert das Risiko geringer, dass das Gebäude in einem schlechten Zustand ist.
Können Interessenten die Immobilie vorher anschauen?
Tatsächlich hätten Interessenten, die eine Immobilie ersteigern möchten, keinen Anspruch, das Gebäude zuvor von innen zu besichtigen. Laut Hilbert ist es sogar der Regelfall, dass Eigentümer die Besichtigung verweigern. Dann habe der Interessent keine Chance.
„Jeder Interessent sollte sich aber um eine Besichtigung bemühen. Wenn das nicht klappt, sollte man sich das Haus wenigstens von der Straße aus anschauen“, so Anton Hilbert. Und dies gehört zu einem der drei wichtigsten Tipps des Fachanwalts. Auch in das Gutachten vom Gericht sollte man Einsicht nehmen.
Wie wird der Wert der Immobilie festgelegt?
Das Gericht beauftragt einen Gutachter, der den Wert des Gebäudes beurteilt. In manchen Fällen könne es durchaus vorkommen, dass auch der Gutachter dazu das Gebäude nur von außen sieht.
Der Eigentümer habe noch die Möglichkeit, Stellung zum Gutachten zu nehmen, etwa wenn ihm der Verkehrswert zu niedrig erscheint. „Das ist aber meist erfolglos“, so Hilbert. Das Gericht legt den Verkehrswert anhand des Gutachtens fest.
Was müssen Bieter zur Zwangsversteigerung mitbringen?
Der Interessent eines Hauses muss in der Regel zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheit leisten und diesen Betrag als Barscheck von der Bank zur Versteigerung mitbringen. „Wenn er diese Sicherheit nicht leisten kann, zählt sein Gebot nicht“, erklärt Hilbert.
Was ist bei Geboten zu beachten?
Zunächst rät Anton Hilbert die Finanzierung des geplanten Endgebotes im Vorfeld zu sichern. Sein zweitwichtigster Tipp: „Die Interessenten sollen sich informieren, ob die Immobilie belastet ist, ob es also Grundschulden gibt.“
Darüber werde man zu Beginn der Zwangsversteigerung informiert. Diese Grundschulden sollten Bieter dann in ihr Gebot einrechnen: Möchte man zum Beispiel maximal 500.000 Euro bieten und die Grundschuld beträgt noch 200.000 Euro, sollte man nur noch maximal 300.000 Euro bieten.
Warum ist der Versteigerungsrausch gefährlich?
Hilbert rät Interessenten, dass sie sich im Vorfeld unbedingt eine Obergrenze überlegen und diese dann auch einhalten. Kämen nämlich die Biet-Interessenten erst einmal in einem Raum zusammen, verfielen viele regelrecht in einen Versteigerungsrausch.
„Ich will unbedingt“, würden sie dann denken und immer weiter steigern, so Hilbert. So erlebten Viele einen starken Impuls, diesem Versteigerungsrausch nicht nachzugeben.
„Dies ist schlimmer geworden mit dem Druck, dass es immer weniger Immobilien frei zu kaufen gibt“, so der Fachanwalt. So habe er bereits Versteigerungen erlebt, bei denen am Ende das Doppelte vom Verkehrswert geboten worden sei.
Bekommt man beim Ersteigern wirklich ein Schnäppchen?
Nein, so der Experte: „Ich habe in den vergangenen vier Jahren noch keine Versteigerung erlebt, in denen ein Haus unter dem Verkehrswert ersteigert wurde“, sagt Anton Hilbert. Die Zeiten, in denen versteigerte Häuser zum Schnäppchenpreis weggingen, seien vorbei. „Früher gab es Szenarien, in denen Häuser für die Hälfte des Verkehrswertes versteigert wurden, doch das gibt es heute nicht mehr.“
Heute müsse man vielmehr damit rechnen, dass man über den Verkehrswert bieten muss. In den vergangenen Jahren seien Häuser bei Zwangsversteigerungen sogar teurer gewesen als jene im freien Verkauf.
Mit viel Glück könne man zumindest bei der Forderungszwangsversteigerung einen guten Preis erzielen, weil hierbei nur die Bank darauf aus sei, dass sie die Rückstände zurückerhalte.
Was man immer beachten müsse: Für etwaige Renovierungen muss man sich bei jedem Hauskauf eine Finanzreserve bereit halten. „Die Häuser hier am Hochrhein haben einen guten Standard, trotzdem kann es im Nachgang einer Versteigerung böse Überraschungen geben, wie etwa eine kaputte Heizung.“
Wann gilt ein Gebot und wann nicht?
Die Versteigerung starte bei den Verfahrenskosten, lande dann in großen Schritten beim Verkehrswert und dann steige der Preis in kleinen Schritten weiter. Ende ist, wenn keiner mehr ein Gebot abgibt.
Wenn allerdings dann weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes geboten wurden, versagt das Gericht den Zuschlag von sich aus und es kommt zu einem weiteren Termin.
Bei einer Forderungsversteigerung könne zumindest der Schuldner, also meist die Bank, den Zuschlag auch dann verwehren, wenn das Endgebot unter 70 Prozent des Verkehrswertes liegt.
Bei Teilungsversteigerungen sei es übrigens üblich, dass zumindest einer der Erben selbst mitbietet – meist derjenige, der noch im Haus wohnt, weil er das größte Interesse hätte, dieses zu erwerben. Sein Vorteil: Er bekommt die Hälfte vom Endpreis von den anderen Erben zurück und er wisse, was er kaufe.
Was passiert nach der Versteigerung?
Hat man den Zuschlag für das Gebäude, hat man gleichzeitig den Räumungsbeschluss. Das heißt: Wohnt noch ein Eigentümer im Haus, müsse dieser ausziehen.
Allerdings: Bestehende Mietverhältnisse müssen vom neuen Eigentümer allerdings grundsätzlich übernommen werden, können dann jedoch fristgerecht gekündigt werden, wie der Anwalt erklärt.
Der Meistbietende erhalte eine Frist zur Zahlung des Gebotes, meist beträgt diese acht Wochen. Mit dem Zuschlag erhalte er nicht nur das Besitzrecht, sondern auch sofort die Verkehrssicherungspflicht über das Gebäude und müsse auch alle weiteren Kosten tragen.
„Spätestens nach einem halben Jahr weiß man dann, ob man ein gutes Geschäft gemacht hat“, so Hilbert.
Warum wäre eine Rechtsberatung auch für Bieter wichtig?
Anton Hilbert berät als Fachanwalt für Immobilienrecht in aller Regel die Eigentümer, die eine Zwangsversteigerung beantragen oder auch deren Miterben. „Für Interessenten ist die Zwangsversteigerung wohl der spannendste Weg, eine Immobilie zu erwerben und mit der jährlichen Wertsteigerung von rund zehn Prozent eine gute Investition in die Zukunft“, sagt der Fachanwalt.
Aber er empfiehlt auch Bietern anwaltlichen Rat, oder besser sogar eine Begleitung zum Versteigerungstermin, gebe es doch viele rechtliche Dinge zu beachten: „Wenn die Immobilie erst gekauft ist, kann einem niemand mehr helfen.“
