Bisher wurde alle vier Jahre ein neuer Mietspiegel erstellt. „Jetzt ist der Zeitraum auf sechs Jahre gestreckt“, erläutert Herbert Weber, Vorsitzender des Mieterbunds Bodensee. Noch lieber wäre dem Mieterbund ein Zeitraum von zehn Jahren gewesen. Denn dann flössen dort auch Mieten ein, die vor längerer Zeit geschlossen wurden und meist niedriger sind als die aktuellen. Die zweite Neuerung: Allensbach und Reichenau sind in den Mietspiegel einbezogen. Das hatte Auswirkungen auf die Finanzierung: Für die Erstellung eines interkommunalen Mietspiegels gab es Landesgelder. Winfried Kropp, Pressesprecher des Mieterbunds, ergänzt: „Allensbach und Reichenau hätten methodisch große Probleme, eigene Spiegel zu erstellen, weil die Gemeinden klein sind. Jetzt gibt es endlich eine Grundlage.“
- Hilft der Mietspiegel auch gegen fehlenden Wohnraum? Wer auf Wohnungssuche ist, kann die Angebote, die er findet, direkt mit dem Mietspiegel vergleichen, sagt Winfried Kropp. Daraus erkennt man, ob ein verlangter Mietpreis für eine Wohnung angemessen ist oder nicht. „Der Mietspiegel schafft vor allem Transparenz“, betont Herbert Weber, „neue Wohnungen schafft er nicht. Da hilft nur: bauen, bauen, bauen.“ Um den Bedarf an Wohnungen zu decken, gehe kein Weg am Neubau vorbei.
- Was haben Mieter von dem Instrument? Herbert Weber erläutert das Prinzip: Jede Mieterhöhung muss sich auf den Mietspiegel beziehen. Sobald der Vermieter die Erhöhung ankündigt, kann ein Mieter nachrechnen, ob sie angemessen ist. Der Spiegel berücksichtigt mehrere Kriterien: Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung der Wohnung. Wenn die Erhöhung höher ausfällt als es der Mietspiegel vorsieht, kann der Mieter Kontakt zum Wohnungsbesitzer aufnehmen und eine geringere Miete aushandeln. Beratung gibt es unter anderem beim Mieterbund, wenn man dort Mitglied ist.
- Wie hoch darf eine Mieterhöhung überhaupt sein? Eine Mieterhöhung muss begründet werden und nur einmal in 15 Monaten erfolgen. Auch der Vermieter kann sich dabei beispielsweise auf den Mietspiegel beziehen. Es gibt außerdem eine Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Falls diese sehr hoch liegt, gibt es weiteren Schutz. Die Erhöhung darf 15 Prozent der früheren Miete nicht überschreiten, für Allensbach gelten 20 Prozent.
- Der Vermieter- und Eigentümerverband Haus und Grund hat nach früherer Skepsis dem Mietspiegel zugestimmt. Woher der Sinneswandel? „Noch im Jahr 2000 war die Art und Weise, wie Mietspiegel erstellt wurden, nicht besonders qualitativ“, sagt Thomas Daiger, Vorsitzender von Haus und Grund Konstanz. Die ersten Mietspiegel hätten Ergebnisse gebracht, die die reale Situation nicht abbildeten. Inzwischen seien die wissenschaftlichen Methoden aber deutlich verbessert worden. „Seit den Mietspiegeln von 2015 oder 2017 wird die ortsübliche Vergleichsmiete passend ermittelt“, ergänzt Daiger.
- Hat ein Mietspiegel für Vermieter mehr Nach- oder Vorteile? „Aus unserer Sicht hat er mehr Vorteile“, erläutert Daiger. „Er dient als Orientierung bei der Neuvermietung und versachlicht die Debatte, ob eine neu erhobene Miete in Ordnung ist“. Als man noch Vergleichsobjekte hinzuziehen musste, um die Mieterhöhung zu begründen, habe es deutlich mehr Konflikte gegeben. Für Daiger bietet der Mietspiegel eine gute Grundlage, um Immobilienbesitzer zu beraten. „Im Normalfall verlangt der Vermieter auch nicht mehr als der Mietspiegel zulässt.“
