Eine Dreizimmerwohnung mit 140 Quadratmetern für knapp 3100 Euro im Herzen der Konstanzer Altstadt – ist das ein monatlicher Mietpreis, der angemessen ist? Oder ist die Dreizimmer-Dachgeschosswohnung mit 70 Quadratmetern in Wollmatingen in einem Haus aus den 1960ern für rund 800 Euro ein richtiges Schnäppchen?
Wer in der Konzilstadt auf Wohnungssuche ist, wird sich diese Frage beim Blick in die Wohnungsanzeigen und die Immobilienportale stellen. Eine Orientierungshilfe kann der qualifizierte Mietspiegel für Konstanz, Reichenau und Allensbach bieten. Allerdings: Der aktuelle Mietspiegel ist abgelaufen. Die Stadt muss einen neuen erstellen.
Eigentlich sollte dieser schon fertig sein. Alle zwei Jahre muss der Mietspiegel neu erhoben werden, wenn eine Gemeinde mehr als 50.000 Einwohner hat. Der letzte für Konstanz, Allensbach und Reichenau stammt aus dem Jahr 2022. „Der qualifizierte Mietspiegel ist eine wichtige Orientierungshilfe für alle Bürger. Deshalb darf bei der turnusgemäßen Neuaufstellung nicht getrödelt werden“, mahnt Winfried Kropp vom Deutschen Mieterbund Bodensee an.
Genau daran arbeitet die Stadt aktuell, wie Elena Oliveira von der Pressestelle auf SÜDKURIER-Nachfrage mitteilt: „Das Vergabeverfahren für die Erstellung des neuen Mietspiegels wird gerade vorbereitet und soll demnächst starten. Es ist geplant, dass dieser Mietspiegel wieder durch ein Fachinstitut mit großer Expertise erstellt werden wird.“ Damit er zum qualifizierten Mietspiegel wird, braucht er die Zustimmung von Interessenverbänden wie dem Mieterbund oder Haus und Grund.
Wird der Preis pro Quadratmeter 2024 steigen?
Laut dem Konstanzer Mietspiegel lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2022 in Konstanz bei 10,37 Euro. Zwei Jahre zuvor waren es laut der Datenerhebung 10,33 Euro. Der Preis ist also um 4 Cent gestiegen. Wird die durchschnittliche Nettomiete in Konstanz also 2024 wieder steigen? Einen Blick in die Glaskugel will Elena Oliveira nicht wagen: „Die voraussichtliche durchschnittliche Nettomiete des neuen Mietspiegels kann nicht vorausgesagt werden.“
Etwas mutiger ist Winfried Kropp vom Deutschen Mieterbund Bodensee. „Es gibt besorgniserregende Indikatoren, die auf einen breiten Anstieg der Mieten hinweisen“, sagt er. Er bezieht sein Wissen auf die Ergebnisse von Empirica. Das Institut beobachtet den Wohnungsmarkt mit wachsamen Augen. „Die durchschnittlichen Angebotsmieten, die das Institut Empirica aus Wohnungsinseraten ermittelt hatte, lagen bereits 2023 um 39 Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete in Konstanz“, so Kropp.
Auch Matthias Schaubel von Haus und Grund vermutet, dass die Preise steigen werden: „Beim Orakelspielen liegt man meistens daneben. Aber wenn man den Markt beobachtet hat und in den letzten Jahren der Mietspiegel auch mit den richtigen Zahlen erstellt worden ist, dann müsste eine Steigerung von mindestens fünf Prozent herauskommen.“
Welche Faktoren beeinflussen die Mietpreise?
Die Bodenseeregion sei eine Zuzugsregion, sagen Winfried Kropp und Matthias Schaubel. Wohnraum sei immer sehr gefragt. Kein Wunder also, dass die Preise hier auch etwas höher sind – besonders in Konstanz. Zum Vergleich: In Radolfzell kostet der Quadratmeter laut dem örtlichen Mietspiegel pro Monat 9,09 Euro und in Singen 8,23 Euro. „Aufgrund der in den nächsten Jahren zu erwartenden demografischen Entwicklung bleibt die Wohnungsnachfrage auf viele Jahre gesehen sehr hoch“, schätzt Kropp.
Unabhängig von der Bodenseeregion, gibt es noch andere Faktoren, die eine Wohnung günstiger oder teurer machen. Das Baujahr des Hauses, ob es renovierungsbedürftig ist, ob es sich um eine große Wohnanlage oder ein Einfamilienhaus handelt, die Wohnfläche und natürlich die Lage. Je näher am Stadtzentrum, desto teurer.
Wie zutreffend sind die Mietspiegel auf Internetportalen?
Wer regelmäßig nach Wohnungen im Internet sucht, wird auf den Online-Portalen ebenfalls Mietspiegel finden. Diese berechnen automatisch einen Durchschnittswert auf ihren dort geschalteten Anzeigen. Meistens liegen sie deutlich höher als die Werte eines qualifizierten Mietspiegels.
„Bei solchen Datensammlungen aus inserierten Angeboten muss immer berücksichtigt werden, dass sie erheblich über den tatsächlichen Angebotsmieten liegen, weil günstiger Wohnraum schlichtweg nicht über Inserate vergeben wird“, erklärt Kropp. Günstiger Wohnraum gehe unter der Hand weg und schaffe es oft gar nicht auf den offiziellen Markt.
Dennoch könnten aus den Mietspiegeln der Internetportale Rückschlüsse gezogen werden, sagt Kropp. Denn die Differenz deute darauf hin, dass es teurer werde, „denn die Angebotsmieten von gestern, sind die im Mietspiegel transparent gemachten Bestandsmieten von heute.“
Matthias Schaubel von Haus und Grund sieht es etwas anders. Er sagt: „Ein Mietspiegel kann niemals den aktuellen Markt abdecken, denn der Mietspiegel, spiegelt eigentlich mit seiner Erscheinung die Vergangenheit wider.“
