Die Zweieinhalbzimmerwohnung für über eine halbe Million Euro, ein Familienheim für 1,8 Millionen, ein Grundstück ab 1000 Euro pro Quadratmeter: So haben es in den vergangenen Jahren Menschen erlebt, die eine Immobilie kaufen wollten. Und wer zunächst gezögert hatte, musste feststellen: Die Preise kennen nur eine Richtung, nach oben. Und das Geld war billig. Kreditzinsen von unter einem Prozent waren keine Seltenheit.
Inzwischen liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei 4,5 Prozent, und wer eine Immobilie jetzt finanzieren oder einen Anschlusskredit abschließen muss, muss viel tiefer in die Tasche greifen als noch vor zwei Jahren. Laut dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) sind im Jahr 2023 Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 20,1 Prozent billiger geworden. Andere Quellen wie der genossenschaftliche Bankenverbund DZ gehen von einem Preisrückgang von fünf Prozent aus.
Die Preise für Immobilien purzeln bundesweit, wie sieht es in Konstanz aus?
Und in Konstanz? In der größten Stadt am Bodensee ist vom bundesweiten Trend noch nicht viel angekommen – sagt eine Expertin, die es wissen muss. Sabine Meister ist Mitglied des Vorstands bei der Volksbank Konstanz, einem der großen Immobilienfinanzierer in der Region.
Hat ihre Bank in der Zeit des billigen Geldes zu leichtfertig Kredite vergeben, die sich die Schuldner bald nicht mehr leisten können und deshalb zum Verkauf von Wohnung oder Haus gezwungen sind? Und sind Immobilien zuletzt einfach für viel mehr Geld verkauft worden, als sie tatsächlich wert sind?
Sabine Meister sagt, eine solche Immobilienblase sei für Konstanz nicht zu erwarten, obwohl die Kaufpreise zuletzt sehr hoch gewesen seien. Die Knappheit an Flächen werde in Konstanz weiter bestehen, sodass der Markt eher angespannt bleibe. Entsprechend hätten auch die Preise in der Breite kaum nachgegeben, bestätigen mehrere Makler.
In der weiteren Region stelle man aber durchaus auch sinkende Immobilienpreise fest, so Meisters Kollege Martin Schuhmacher. Die Hürde für einen Kauf werde trotz etwas geringere Preise aber nicht niedriger, ganz im Gegenteil, denn die aktuell wieder höheren Zinsen wirkten sich aus. Sein Eindruck: „Gespräche, die ohne eine Immobilienfinanzierung enden, werden häufiger“, sagt Schuhmacher auf SÜDKURIER-Nachfrage.
Das bestätigen auch mehrere Konstanzer Makler, mit denen der SÜDKURIER sprach. Sie alle wirken sehr bemüht, den Markt nicht durch öffentliche Aussagen zu beschädigen. „Da ist ohnehin viel Unruhe drin im Moment“, sagt einer von ihnen.
Ein anderer erklärt: „Wenn ich jetzt sage, dass ich durchaus eine Art Immobilienblase sehe, hat das unabsehbare Folgen.“ Ein dritter sagt, jeder habe gewusst, dass die Null-Zins-Zeit irgendwann enden würde, aber kaum jemand habe es wahrhaben wollen. Dass sich Käufer ihre Wohnung oder ihr Haus möglicherweise bald nicht mehr leisten können, schließen mehrere Makler nicht aus.
Konstanz kann kaum wachsen – das hält die Preise hoch
Neben Nervosität gibt es aber auch Gelassenheit. Einer, der mit seinen Namen für eine Markteinschätzung einsteht, ist Michael Reimann, der in zweiter Generation das gleichnamige Maklerbüro führt. Er sagt: „Konstanz kann nur noch sehr begrenzt wachsen, deshalb sehe ich die Lage eigentlich recht gelassen. Eine regelrechte Immobilienblase, die bald platzen könnte, erkenne ich derzeit nicht.“ Bei einer soliden Ausstattung mit Eigenkapital und einer seriösen Finanzierung sei der Kauf einer Immobilie auch nach wie vor eine sinnvolle Geldanlage.
Auch Philipp Zimmermann, der mit seinem Unternehmen ebenfalls seit vielen Jahren im Konstanzer Immobiliengeschäft aktiv ist, sieht die schwierigste Zeit als vergangen an. „Es ist wieder ein sehr stabiler, guter Markt“, sagt er.
Nach einer anfänglichen Schockstarre mit Zinsexplosion, Ukraine-Krieg und Angst vor unbeherrschbaren Energiekosten sei die Zurückhaltung weitgehend überwunden, so der Makler. „Die, die es noch können, wollen auch wieder“, ist seine Einschätzung. Eine Immobilienblase, die bald platzen könnte, sieht er in Konstanz folglich nicht.
Martin Schuhmacher von der Volksbank gibt aber noch etwas anderes zu bedenken, das trübt das Bild dann tatsächlich. Meist wird bei Immobilienkrediten der Zinssatz auf zehn Jahre festgeschrieben. Wer diese Zeit des billigen Geldes nicht für eine engagierte Tilgung genutzt hat, muss in wenigen Jahren für eine hohe Restsumme einen neuen und deutlich höheren Zinssatz einplanen. „Diese Effekte kommen erst noch“, sagt der Bankvorstand diplomatisch.
„Da wird es manchen den Stecker ziehen“
Einer der Makler drückt sich drastischer aus: „Da wird es machen den Stecker ziehen, die bis an die Kante des Machbaren finanziert haben, und jetzt ist alles teurer geworden. Da wird so mancher seine Immobilie verkaufen müssen oder von der Bank dazu gedrängt werden“, so eine Einschätzung, die immer wieder zu hören ist.
