Gleich vorweg: Spottpreise gibt es auch bei Zwangsversteigerungen nicht. Einen kleinen Hammer, der beim Ausruf „...und zum Dritten!“ auf den Tisch geschlagen wird, übrigens auch nicht. Wer dennoch in Erwägung zieht, ein Haus bei einer Zwangsversteigerung zu ersteigern, der sollte vorher über ein paar Dinge Bescheid wissen. Rechtspflegerin Monika Schönbucher kümmert sich beim Amtsgericht Konstanz um Zwangsversteigerungen. Sie weiß genau, wie so etwas abläuft.
Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Unter dem Stichwort Zwangsversteigerung kann zwischen zwei Fällen unterschieden werden. „Der klassische Fall“, sagt Schönbucher, sei der, an den die meisten Leute zuerst denken würden. Jemand kann seine Verbindlichkeiten nicht mehr bezahlen, ein Gläubiger – meistens eine Bank – beantragt die Zwangsversteigerung.
Daneben gibt es auch sogenannte Teilungsversteigerungen. Hierzu kommt es, wenn mehrere Eigentümer – meist eine Erbengemeinschaft oder geschiedene Eheleute – sich nicht darüber einig werden, was mit einer Immobilie passieren soll. Das Geld aus der Versteigerung kann dann aufgeteilt werden. In Konstanz mache diese Art der Zwangsversteigerung inzwischen den überwiegenden Teil der Verfahren aus, so Schönbucher. Dabei betont die Rechtspflegerin aber auch: „Wenn man sich anders einig werden kann, ist das sicher der bessere Weg.“
Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?
Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, wird vom Gericht ein Gutachten in Auftrag gegeben. Das sei auch für das Gericht die einzige Information zum Objekt, erklärt die Rechtspflegerin. Im besten Fall kann ein Sachverständiger das Haus von außen und innen begutachten, erzwungen werden kann die Besichtigung allerdings nicht.
Im Gutachten wird ein Verkehrswert angegeben, der dem Preis entsprechen soll, den das Objekt auf dem freien Markt erzielen könnte. Interessenten können sich eine anonymisierte Version des Gutachtens im Internet anschauen oder beim Gericht erhalten. Ein Recht zur Besichtigung haben Interessenten vor der Versteigerung nicht.
Kann jeder einfach so mitbieten?
Wer mitbieten will, muss zwei Dinge beachten. Beim ersten abgegebenen Gebot muss man sich ausweisen. Wer für eine andere Person bietet, etwa Ehepartner, muss darauf hinweisen. Dafür ist eine notariell beglaubigte Bietervollmacht nötig, wenn die vertretene Person nicht anwesend ist. Auch Gebote einer Bietergemeinschaft sind möglich. Schriftliche Gebote sind unzulässig, sie müssen mündlich und ohne Bedingungen beim Versteigerungstermin abgegeben werden.
Wer ein Gebot abgibt, muss damit rechnen, dass eine Sicherheit verlangt wird. Diese beträgt in der Regel zehn Prozent des Verkehrswertes und muss direkt vor Ort geleistet werden. Sie kann nur mit einem gesetzlich zugelassenen Sicherheitsmittel geleistet werden. Mit einem Geldkoffer zur Versteigerung zu erscheinen bringt nichts: Die Zeiten, in denen die Sicherheit noch mit Bargeld geleistet werden konnte, sind lange vorbei.
Damit wäre die Vorbereitung auf den Termin für Interessenten abgeschlossen. Zuletzt empfiehlt die Rechtspflegerin allerdings noch, sich im Vorfeld Gedanken darüber zu machen, wie weit man bieten kann und will. „Betonung auf wollen“, sagt Schönbucher, denn es könne passieren, dass das eigene Limit im Bieterduell überschritten wird. Gerade bei verhältnismäßig kleineren Beträgen könne das schnell passieren.
Wie läuft die Versteigerung?
Zu Beginn des Termins werden die Regularien bekannt gegeben, darunter auch das sogenannte geringste Gebot, erklärt Schönbucher. Interessenten müssen mindestens diesen Wert nennen, ansonsten wird ihr Gebot nicht zugelassen. Zu Beginn fällt auch der Hinweis, der viele Schnäppchenjäger enttäuschen dürfte: Beim ersten Termin einer Zwangsversteigerung darf der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das Gebot unter der Hälfte des Verkehrswertes liegt.
Auch über Grundschulden, mit denen die Immobilie eventuell belastet ist, wird vor Abgabe der Gebote informiert. „Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich“, sagt die Rechtspflegerin. Interessenten sollten genau zuhören, denn die Höhe dieser Grundschulden wird an das Gebot angerechnet. Ist man beispielsweise bereit, 500.000 Euro zu bezahlen, während die Grundschuld 200.000 Euro beträgt, sollte das Gebot 300.000 Euro lauten. Der Preis der Immobilie erhöht sich durch die Grundschulden nicht.
Wann wird geboten?
Die Zeit, in der Gebote abgegeben werden dürfen – die sogenannte Bieterstunde – beträgt mindestens 30 Minuten. Warum mindestens? Weil nicht nach exakt 30 Minuten Schluss ist. Sofern noch Gebote abgegeben werden, geht es weiter. Kommt nichts mehr, wird das bis dahin höchste Gebot drei Mal wiederholt.
„Aber auch nach der dritten Wiederholung ist nicht Schluss“, sagt Schönbucher. Auch wenn der vermeintliche Gewinner der Versteigerung sich bereits freuen möchte: Es wird noch einmal gefragt, ob Gebote abgegeben werden wollen. Das Ende der Bieterstunde zu verpassen ist also fast unmöglich.
Kommt das Objekt auf jeden Fall weg?
In dem Fall der Zwangsversteigerung eines Reihenendhauses Anfang November wurde das Verfahren einstweilig eingestellt, der SÜDKURIER berichtete. „Das ist nichts völlig überraschendes“, sagt Schönbucher. In den vergangenen Jahren sei es für Konstanz allerdings ungewöhnlich gewesen. Schnäppchen habe es nicht gegeben, Häuser seien in der Regel für mehr als den geschätzten Verkehrswert versteigert worden. Auch das Doppelte wurde bereits schon erzielt.
Selbst wenn es am Ende der Bieterstunde ein hohes Gebot gibt, muss das noch nichts bedeuten. Der oder die Antragssteller des Verfahrens können den Zuschlag verhindern, indem die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragt wird. In diesem Fall ruht das Verfahren, ein zweiter Termin zur Versteigerung kann innerhalb von sechs Monaten beantragt werden.
Wenn es einen Zuschlag gibt, wird der Bieter mit sofortiger Wirkung zum Eigentümer des Objektes. Damit steht ihm zwar die Nutzung zu, allerdings werden auch Miet- oder Pachtverhältnisse übernommen. Da außer der Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes zu diesem Zeitpunkt noch nichts bezahlt wurde, wird ein Verteilungstermin festgelegt. Dieser liegt in der Regel sechs Wochen nach der Versteigerung. Bis dahin muss der gebotene Betrag plus vier Prozent Zinsen zur Verfügung stehen.
