Wer in Donaueschingen sich auf Wohnungs- oder Haussuche begibt, der merkt es schnell: Der Immobilienmarkt ist mehr als angespannt. Lange Suchen und Frustration sind da an der Tagesordnung. Um so mehr Hoffnung setzen alle, die sich verändern wollen, auf das neue Stadtviertel „Am Buchberg“. Denn 350 Wohneinheiten, die dort entstehen sollen, werden dringend benötigt, um die Situation entspannen zu können.
Was viele aus ihren eigenen Erfahrungen kennen, hat auch eine entsprechende Wohnungsmarktanalyse, die 2015 zu Beginn des Konversionprozesses aufgestellt worden ist, bestätigt: Was offiziell angeboten wird, hat entweder sehr wenig oder sehr viel Quadratmeter. Im mittleren Segment gibt es kaum etwas. Die Analyse sprach damals die Förderung spezieller Wohnformen für die älter werdende Bevölkerung und die Ausweitung des Angebotes an Mietwohnungen, insbesondere für junge Ein- und Zweipersonen-Haushalte, aus.
Reichlich Spielraum bietet da das Konversionsareal mit seiner 14 Hektar großen Fläche. Zurückblickend hat sich aus dem Schock, dass die französischen Soldaten die Stadt verlassen, eine wahre Chance entwickelt. Denn dadurch wurde eine Fläche frei, die direkt an die Innenstadt angrenzt und die nun zu einem neuen Wohnviertel, das den Namen „Am Buchberg“ trägt, entwickelt wird. Es ist eine Chance, die sich Kommunen nur ganz, ganz selten bietet.
1000 Menschen sollen hier eine neue Heimat finden
Entsprechend groß sind die Hoffnungen und die Erwartungen, die in das neue Stadtviertel gesetzt werden. Schließlich können hier rund 1000 Menschen eine neue Heimat finden. Für die Stadt ein nicht ganz zu unterschätzender Wirtschaftsfaktor, denn schließlich wohnen diese Bürger dann nicht nur hier, sondern sie zahlen auch Steuern, nutzen die Infrastruktur und geben Geld aus. Und deshalb ist man im Donaueschinger Rathaus auch vollkommen entspannt, wenn es um den Kaufpreis geht. Denn schließlich musste und muss die Stadt das Gelände in drei Abschnitten von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben kaufen. „Wenn am Ende eine schwarze Null steht, dann hat es sich für die Stadt allemal gelohnt“, sagt Bürgermeister Bernhard Kaiser. Denn der ganze Konversionsprozess dürfe nicht in Euro und Cent berechnet werden.
Die Idee, dass die Stadt das Gelände selbst kauft, ist übrigens im Kaiserschen Garten entstanden. „Als ich den Gemüsegarten umgegraben habe, kam mir die Idee, wie wir mit dem ehemaligen Kasernenareal nach dem Abzug der Franzosen verfahren sollten“, erinnerte sich Kaiser, der damals der erste Mann im Rathaus war. Thorsten Frei war schon weg, und Erik Pauly noch nicht mal in Sicht. Und so oblag es Kaiser nicht nur, am 31. Oktober 2013 die Hiobsbotschaft vom Abzug der französischen Soldaten zu verkünden, sondern die Weichen frühstmöglich zu stellen.
Bernhard Kaiser hatte die Idee bei der Gartenarbeit
Anders als Villingen-Schwenningen wollte Kaiser verfahren. Das Gelände kaufen, eine Gesellschaft gründen und den ganzen Prozess mit eigenem Personal abwickeln. Seine Vision: „Wir entwickeln da ein schickes, modernes Wohnquartier.“ Schon am Dienstag nach der Gartenarbeit ging er mit dieser Idee in den Gemeinderat. „Konsequent hat der Gemeinderat jeden Schritt möglich gemacht“, sagt der Donaueschinger Bürgermeister.
Viele Kommunen dürften einen ähnlichen Weg wählen wie Donaueschingen
„Jede Stadt sucht für ihren Konversionsprozess eine eigene Lösung. Doch Donaueschingen hat den besten gewählt“, sagt Markus Kästel von der Bima. Denn eine Konversionsgemeinde könne nur dann wirklich entscheiden, was auf der Fläche entstehe, wenn sie auch in deren Besitz ist. Planungsrecht allein reiche da bei Weitem nicht mehr aus. In den vergangenen Jahren habe sich immer mehr gezeigt, dass Kommunen sonst mit Investoren weltweit verhandeln müssten. Wer einen Konversionsprozess nur über den reinen Markt abwickeln wolle, könne dann die Entwicklung nicht mehr wirklich steuern. Und so ist sich Kästel sicher, dass alle Kommunen zukünftig den gleichen Weg wie Donaueschingen gehen werden.
Plätze für neue Einfamilien-Häuser
Ganz oben im nördlichen Bereich des neuen Stadtviertels werden 14 Bauplätze entstehen, auf denen Einfamilienhäuser geplant sind. Platz wurde geschaffen, wo die ehemalige Bebauung im vergangenen Jahr abgerissen wurde. Allerdings wurden die Abbrucharbeiten auf die Gebäude beschränkt, deren Substanz sich nicht mehr für eine Sanierung geeignet hat.
Aktuell laufen in diesem Gebiet die Erschließungsarbeiten. Zwei neue Straßen sollen das Neubaugebiet zugänglich machen. Mit den Kanälen für die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung finden auch gleichzeitig die Vorbereitungen statt, damit das Gebiet an das Breitband-Netz angeschlossen werden kann. Mittlerweile wurden die Bauplätze auch verlost und die Gespräche mit den zukünftigen Häuslebauern haben bereits begonnen.
Offizierskasino wird zum Wohnhaus
Als Adresse mit viel historischem Glanz gilt das Offizierskasino. Was der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben lange nicht gelungen ist, hat die Entwicklungs- und Konversionsgesellschaft nun geschafft. Das Gebäude ist verkauft. Interessenten gab es in den vergangenen Jahren einige, doch für diese Gebäude braucht es nicht nur ein ansprechendes Konzept, sondern auch das nötige Kleingeld und jede Menge Erfahrung mit dem Denkmalschutz.
„Wir haben einen Investor gefunden, der auf die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden spezialisiert ist“, sagt Tobias Butsch, der gemeinsam mit der Stadtplanerin Lara Schneider die Geschäftsführung der zuständigen Konversions- und Entwicklungsgesellschaft innehat. Der Investor, der aus Baden-Württemberg stammt, hat laut Schnieder gute Referenzen. Links und rechts des großen Ballsaals – in den beiden charakteristischen Flügeln des 1938 im militärischen Stil errichteten Vorzeigebaus – sollen Wohnungen entstehen.
Der Ballsaal selbst soll in seiner jetzigen Form erhalten bleiben. Das parkartige Grundstück soll ebenfalls bestehen bleiben und dann in die „Grüne Achse“, die das komplette Stadtviertel von Norden nach Süden durchlaufen wird, übergehen.
Neue Wohnungen an der Villinger Straße
Die Häuser, die die Villinger Straße im oberen Bereich markant säumen, sind bereits alle verkauft. Das erste, das den klangvollen Namen maison blanche trägt, ist bereits aufwändig saniert worden und erstrahlt in neuem Glanz. Auch die anderen Häuser, die alle an Privatinvestoren verkauft wurden, werden nach und nach saniert. „Dort, wo bereits vermietet war, haben die Mieter natürlich Bestandsschutz“, sagt Tobias Butsch, Geschäftsführer der Konversion- und Entwicklungsgesllschaft.
Und entlang der Villinger Straße entstehen so nicht nur schmucke Mietwohnungen, sondern teilweise werden sie nach der Sanierung auch verkauft. „Die Kommandeursvilla wurde von einer jungen Familie gekauft“, erklärt Butsch. Die Käufer, die den Zuschlag im nördlichen Bereich erhalten haben, kommen meist auf der Region. „Sie kommen aus Donaueschingen oder aus dem Umkreis von zehn bis 15 Kilometern“, erklärt die Stadtplanerin Lara Schneider.
Visionen für die Sandsteinbauten
Der südliche Bereich, der an den Hindenburgring grenzt, wird zwar erst Mitte 2020 an die Stadt verkauft, erste Gespräche gibt es allerdings schon. „Im unteren Bereich soll eher der Bildungsbereich und nichtstörendes Gewerbe angesiedelt werden“, sagt Oberbürgermeister Erik Pauly. Auch über ein Gründerzentrum werde nachgedacht. „Das sind aber alles noch Ideen. Es ist zu früh, etwas Konkretes zu sagen“, so der OB.
Laut Tobias Butsch habe er auf der Expo-Real in München, der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen, schon interessante Gespräche geführt. Vom Hotel über Angebote für Jugendliche und ältere Bürger bis hin zu einer Etage für Dienstleister gebe es die unterschiedlichsten Ansätze. Allerdings hänge da auch viel vom Investor ab. Dass sich aber jemand finden wird, ist für Butsch klar. „Schließlich haben wir ja auch das Offizierskasino verkauft.“
Angebote für den Nachwuchs
Im ganz nördlichen Bereich soll eine Kindertagesstätte errichtet werden. Der Architektenwettbewerb ist bereits abgeschlossen, und der Spatenstich hat auch schon stattgefunden. „Die Konversions- und Entwicklungsgesellschaft wird die Kindertagesstätte bauen und anschließend an die Stadt veräußern“, erklärt Stadtbaumeister Christian Unkel.
Eine Idee, die übrigens auch für den Neubau der Realschule, die im südlichen Bereich des neuen Stadtviertels „Am Buchberg“ gebaut werden soll, im Raum steht. Denn der 28-Millionen-Bau ist doch eine ziemliche Belastung für den Donaueschinger Haushalt. Allerdings müssen Vor- und Nachteile noch abgewogen werden; letztendlich muss der Gemeinderat entscheiden, welchen Weg er gehen möchte. Ein bisschen Zeit ist noch, mit dem Bau soll Mitte 2020 begonnen werden und aktuell gibt es auch noch keine konkreten Planungen, wie die Schule genau aussehen soll.
Bis der Bau der Kindertagesstätte abgeschlossen ist – voraussichtlich im Sommer 2020 –, gibt es eine Übergangslösung geben. Denn aktuell herrscht ein großer Bedarf in der Stadt, der dringend gedeckt werden muss. Und so ist der ehemalige französische Kindergarten – école maternelle – mit geringen Mitteln auf deutsche Standards gebracht worden und wird für die Betreuung des Donaueschinger Nachwuchs es genutzt.
Mittlerer Bereich ist als nächstes dran
Seit Anfang des Jahres ist die Stadt nun im Besitz des mittleren Bereiches. Hier sollen vor allem Bauplätze für Doppel- und Reihenhäuser geschaffen werden. „Auch hier haben wir bereits viele Interessenten“, sagt Stadtplanerin Lara Schneider, und Tobias Butsch fügt hinzu: „Wir sammeln ja auch schon Kontakte, seit der Konversionsprozess begonnen hat.“ So sei eine lange Liste mit den unterschiedlichsten Ansätzen angekommen.
Für die Doppel- und Reihenhäuser würde der Verkauf sowohl an Investoren als auch an Bauherrengemeinschaften in Erwägung gezogen. Allerdings sollen nicht nur einzelne Bauplätze verkauft werden. „Sonst sieht das nachher aus wie Kraut und Rüben“, erklärt Stadtbaumeister Christian Unkel. Zwei Häuser, die sich an der Prinz-Karl-Egon-Straße befinden, sollen allerdings nicht abgerissen werden. Sie sollen ebenfalls bald auf den Markt kommen und an jemanden verkauft werden, der die beiden Gebäude dann saniert. Ebenfalls noch nicht abgerissen wird der ehemalige französische Kindergarten, da er als Übergangslösung benötigt wird.
Freizeitangebote für die Neubürger
Mit dem Cinebaar hat das neue Stadtviertel „Am Buchberg“ bereits seine erste Freizeiteinrichtung. Seit Ende Oktober 2017 betreiben dort Leopold Winterhalder und seine Tochter ein Kino. Winterhalder hat bereits Erfahrung auf diesem Gebiet, denn er leitet auch das Kino im Krone-Theater in Titisee-Neustadt. Rund um und im Gebäude gebe es noch einiges zu tun und zu verbessern. Damit will Winterhalder jedoch erst noch warten: „Wir sind ja nur Mieter“, erklärte Winterhalder vor knapp einem Jahr.
Eigentümer des Gebäudes ist noch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima). Wenn das Gebiet von der Stadt gekauft wird, dann müsse man weiter schauen. „Wir durften allerdings bereits erfahren, dass das Guckloch und wir in Donaueschingen einen hohen Stellenwert haben. Es gibt eine große Bereitschaft, uns zu unterstützen“, so der Kinobetreiber. Das Kino, es soll auf jeden Fall erhalten werden. Winterhalder sieht im Standort auch eine gute Perspektive für die Zukunft. „Planerisch bieten sich da einige Möglichkeiten. Eventuell ja auch, dass mal ein zweiter Kinosaal dazu kommt. Das ist allerdings noch Zukunftsmusik“, sagt Winterhalder.
Doch es wird auch über weitere Freizeitmöglichkeiten für das neue Stadtviertel nachgedacht. Für einen hohen Erholungswert soll auch viel Grün sorgen. So verläuft quer durch das Gebiet ein „grünes Band“, das sich von Norden bis zur Innenstadt zieht. Außerdem steht der ehemalige Exerzierplatz unter Denkmalschutz. Hier könnte beispielsweise ein Bürgerpark entstehen.
